나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57634 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1358 광교아르데코 103동 2층206호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 'CJ블로썸파크'동측 인근에 위치하며, 부근은 광교택지지구 내 준주거지역으로서, 업무시설, 학교, 공원 등이 혼재하며, 남측 인근으로 아주대학교 캠퍼스가 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 간선도로(광교로) 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 2층 206호로서, (사용승인일자 : 2017. 08. 29) 외벽: 화강석붙임 및 몰탈위수성페인팅, 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감, 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

노인복지주택(방2, 알파룸, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어있으며, 열병합 지역난방에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하게 대지조성하였으며, 현황 노유자시설(노인복지주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 15미터의 왕복3차선 포장도로와 접하며, 서측으로 로폭 약 12미터의 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로2류(폭 15m!20m)(접함), 중로3류 (폭 12M~15M)(접함)이며, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(큰나래유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아주대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창현고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉 진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 노유자시설(노인복지주택)로 이용중임.
2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경57634 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 수원시 영통구 이의동 1358번지에 위치한 광교아르데코 103동 2층 206호입니다.

해당 물건의 용도는 노유자시설(노인복지주택)이며, 감정가는 413,000,000원입니다.

토지 면적은 24.34㎡ (약 7.36평)이고, 건물 면적은 69.26㎡ (약 20.95평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 경매의 채권자는 조OO입니다.

해당 건물은 2017년 8월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트구조로, 총 15층 중 2층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 'CJ블로썸파크' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

해당 지역은 광교택지지구 내 준주거지역으로 업무시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있으며, 남측으로는 아주대학교 캠퍼스가 자리하고 있습니다.

차량 출입은 자유로우며, 인근에 간선도로인 광교로와 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

물건지 남측으로는 로폭 약 15미터의 왕복 3차선 도로, 서측으로는 로폭 약 12미터의 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구)에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있습니다.

이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(큰나래유치원, 아주대학교, 창현고등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되고 있으며, 채권자는 조OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 9월 1일 접수된 조경세의 강제경매 개시 결정(2025타경57634)입니다.

주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 2018년 11월 26일: 주식회사 스카이디앤시의 소유권 이전 3번 신탁 등기 말소 (갑4)

* 2018년 11월 26일: 김희영의 소유권 이전 (갑5)

* 2024년 5월 9일: 조경세의 주택임차권 등기 (을1). 권리 금액은 395,000,000원이며, 말소 기준 권리보다 선순위에 있어 매수인에게 인수됩니다. 전입일자는 2022년 5월 3일, 확정일자는 2022년 6월 7일입니다.

* 2025년 9월 1일: 조경세의 강제경매 개시 결정 (갑6)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 1번 순위의 주택임차권 등기이며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

등기부상 채권 총액은 395,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 광교 신도시 내 준주거지역에 위치하여 업무시설(CJ블로썸파크), 교육시설(아주대학교, 유치원, 고등학교), 공원 등 다양한 생활 편의 및 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

주변에 업무 및 연구 시설이 밀집해 있어 직주근접의 이점을 누릴 수 있으며, 상대적으로 젊은 인구층 유입이 많은 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교통이 편리하여 자가용 및 대중교통 이용이 용이하며, 광교로를 통한 시내외 접근성이 좋습니다.

인근에 조성된 택지지구 내에 위치하므로, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

아주대학교, 큰나래유치원, 창현고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경으로도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 조경세의 존재입니다.

해당 임차인은 395,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 법적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다.

배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

물건의 용도가 노유자시설(노인복지주택)로 현재 이용 중이므로, 일반 주거용이나 상업용으로 용도 변경 시 건축법규 및 관련 규정에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

광교 신도시의 우수한 입지와 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 3억 9천 5백만원이라는 상당한 금액의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 상황이므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

노유자시설이라는 용도 또한 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 광교 신도시 핵심 지역의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 준주거지역에 위치하여 주변 상업 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 2017년식 건물로 비교적 신축이며 관리 상태 양호가 기대됩니다.

* 아주대학교 등 교육 및 업무 시설 인접으로 잠재적 수요 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 413,000,000원입니다.

매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 395,000,000원입니다.

경매 컨설팅 원칙상, 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 산정하는 것이 보수적인 접근입니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 413,000,000원 - 395,000,000원 = 18,000,000원

이는 보수적인 산정 방식이며, 실제 입찰 시에는 물건의 시장 가치, 경쟁 상황, 인수되는 임차 보증금의 회수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

해당 물건은 인수되는 임차 보증금 액수가 매우 높아, 투자자는 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 비용을 철저히 계산하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.