나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34343 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1148-2 중동대우마이빌2 14층1412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 중동 소재 부천시청 동측 인근에 위치하며 주변은 상업지대로서 오피스텔, 근린상가, 주상복합아파트 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 부천시청역, 신중동역이 소재하며 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕의 15층 건물이며 사용승인일은 2004-06-29 임.
외벽 : 석재붙임,페인트 등
내벽 : 타일, 벽지 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.
* 첨부 내부구조도 참조

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 평지이며 업무시설, 제1.2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 50m 광대로에, 동측 및 남측으로 약 15m 및 약 12m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34343 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1148-2, 중동대우마이빌2 14층1412호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 중동대우마이빌Ⅱ

건축연도: 2004년 6월 29일 사용승인

토지면적: 5.58㎡ (약 1.69평)

건물면적 (전유부분): 32.08㎡ (약 9.71평)

감정가: 125,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 중동 소재 부천시청 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린상가, 주상복합아파트 등이 소재하는 상업지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 부천시청역, 신중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 북측으로 약 50m 광대, 동측 약 15m, 남측 약 12m 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 27일자 부천시의 압류 (등기부 갑21)

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 6번 주택임차권: 장 (임차인), 보증금 140,000,000원. 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. (전입일자: 2022-05-31, 확정일자: 2022-05-11)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 근저당, 강제경매 등)는 매각으로 소멸함.

* 주의사항: 채권자 한국주택금융공사가 강제경매를 신청하였으나, 대항력 있는 임차인 장 이 존재하여 140,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지인 부천시 중동은 부천시청을 중심으로 발달한 핵심 상업 및 업무 지구에 해당합니다.

* 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합아파트 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발하며, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변에 현대백화점, CGV 등 대규모 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높으며, 이는 오피스텔의 임대 가치에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 교통의 요지로서 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 부천시청, 현대백화점, CGV, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 7호선 부천시청역과 신중동역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 주변 환경: 상업 및 업무 지구 내에 위치하여 도심 생활권의 편리함을 누릴 수 있으며, 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 됩니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 따라 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2004년 준공된 건물로, 향후 수리 및 유지보수에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시청 인근의 역세권 오피스텔로서 입지조건 및 교통 환경이 매우 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 140,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재하여, 단순 시세나 감정가만으로 판단하기에는 위험성이 따릅니다. 총 투자 비용은 낙찰가에 140,000,000원을 더한 금액이 되므로, 투자자는 이를 반드시 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부천시청역과 신중동역을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 생활 편의성: 풍부한 주변 상업시설 및 행정기관 접근성으로 높은 생활 만족도를 제공합니다.

* 미래 가치: 부천시의 지속적인 개발 계획과 함께 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(32.08㎡)의 중동대우마이빌Ⅱ 오피스텔은 2026년 1월 100,000,000원, 2026년 3월 101,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 14층이라는 점을 고려하면, 현재 시세는 약 105,000,000원 ~ 110,000,000원으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건입니다. 규칙 6에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하므로, 시세 상한선(110,000,000원)에서 인수 보증금(140,000,000원)을 제외하면 음수(-)가 됩니다. 이는 현 시세로 낙찰받더라도 140,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 실질적으로 상당한 손해를 감수해야 함을 의미합니다.

이러한 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 총 부담액이 현재 시세(약 105,000,000원)를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원 으로 제시합니다. 이 가격으로 낙찰될 경우, 총 부담액은 90,000,000원(낙찰가) + 140,000,000원(인수 보증금) = 230,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 투자자는 인수 보증금의 부담을 충분히 인지하고 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.