나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3451 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 ""운양역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 ""운양역"")이
소재하는 등 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 1층 116호로서
(사용승인일: 2018.10.18)
외벽: 돌붙임 등 마감
내벽: 페인팅 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

공부상 소매점으로 등재되어 있으며, 현황 공실 상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 화재탐지설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역(2014-11-27),고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),제1종
지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2014
-11-27)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한),장애물제한표면구역,진입표면구역,상대
보호구역,(하늘빛중학교),성장관리권역,택지개발지구(김포신도시택지개발),하수처리구역(
운양처리분구),(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원에서 진행하는 2025타경3451 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경3451 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층116호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 등)

* 감정가: 850,000,000원

* 토지 면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

* 토지 지분: 19.88㎡ (약 6.01평)

* 건물 면적: 40.95㎡ (약 12.39평)

* 건물 지분: 40.95㎡ (약 12.39평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서서울농업협동조합

* 건물 사용승인일: 2018년 10월 18일

* 건물 총 호실 수: 263호

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 김포시 운양동 소재 김포골드라인 '운양역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역(운양역)이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 본건이 속한 건물은 북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 해당 토지는 장방형의 토지로서, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 서서울농업협동조합의 근저당권(600,000,000원)입니다.

* 이 근저당권 이하로 설정된 모든 권리(등기부채권 총액 600,000,000원)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전(매매) 및 신탁등기 말소 내역이 확인됩니다.

* 현재 진행 중인 본 임의경매는 서서울농업협동조합에 의해 신청되었으며, 경매 개시 채권액은 531,054,334원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건에서는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 김포골드라인 운양역 역세권에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보가 기대되는 상권입니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 다수 분포하고 있어 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 각종 근린생활시설(마트, 병원, 식당, CGV 등)이 밀집해 있으며, 지역 상권 활성화가 예상됩니다.

* 본 건의 용도는 근린상가이며, 공부상 소매점으로 등재되어 있으나 현재는 공실 상태입니다.

* 향후 신규 임차인 확보 여부에 따라 본 물건의 수익성이 결정될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 운양역을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 CGV, 스타벅스, 다이소, 올리브영 등 다양한 상업시설이 도보 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 인근에 도서관, 체육관, 수영장 등 공공 편의시설과 공원(한강조류생태공원)이 있어 생활 여건이 양호합니다. 하늘빛중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 주변에 신축 아파트 및 오피스텔 단지가 많아 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치 과정에서의 어려움이나 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대차 정보 미확인: 임차인 현황상 보증금 및 차임이 미상인 부분이 있습니다. 이는 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

* 도시계획 및 제한사항: 본 물건은 도시지역, 준주거지역, 제1종 지구단위계획구역, 고도지구(공항고도제한), 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적, 행정적 제한사항이 존재합니다. 이로 인해 향후 건축, 개발, 이용 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 하수처리 관련 시설: 인근에 하수처리 중계펌프장 조성 관련 주민 민원이 있는 것으로 파악되었으며, 이는 잠재적인 환경 문제로 이어질 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건지 주변에 직접적으로 문제가 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 도시 개발 과정에서 발생할 수 있는 시설에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양동의 김포골드라인 운양역 역세권에 위치한 근린상가로서, 발전 가능성이 높은 지역에 자리하고 있습니다. 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)임에도 불구하고 현재 공실 상태이며, 임대차 정보 미확인 등 권리분석 외 추가적인 확인이 필요한 사항이 있습니다. 또한, 다양한 도시계획상의 제약사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 운양역 도보 이용 가능한 역세권으로, 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보가 기대됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포한강신도시 내 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 성장에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적고 현대적인 상가 운영이 가능합니다.

* 가격 경쟁력: 현재 감정가를 기준으로, 향후 낙찰가 결정에 따라 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 850,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 물건입니다. 현재 공실 상태, 임대차 정보 미상, 그리고 다수의 도시계획 제한사항 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 건물 관리비 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 595,000,000원에서 680,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.