나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34394 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 18층1802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동 소재 전철1호선 부천역 동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 19층 건물이며 사용승인일은 2014-06-27 임. 외벽: 대리석, 타일 붙임 등 내벽: 페인트 등 창호: 삿시창

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. * 별첨 내부구조도 참조

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 난방설비, 소화전 설비, 주차 설비(기계식) 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34394 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 18층1802호

건물명: 에코스마트3

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 79,000,000 원

토지면적: 2.18㎡ (약 0.66평)

토지지분: 2.18㎡ (약 0.66평)

건물면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

건물지분: 12.26㎡ (약 3.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2014년 06월 27일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 19층 중 18층 1802호

총 호수: 91호

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 심곡동 소재 지하철 1호선 부천역 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.

1.3. 2.교통상황

제반 차량 출입이 용이하며, 지하철 1호선 부천역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

1.3. 3.인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구, 소로3류(폭 8M 미만)(접합)

* 지역지구: 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 기타 제한사항: 철도보호지구(철도안전법), 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

1.4. 권리분석

1.4. 1.권리분석 요약

말소기준권리인 강제경매(갑5, 2025-09-04)보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정입니다. 다만, 을구 3번 순위의 주택임차권(2025-02-27 등기, 보증금 100,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 2.임차인 현황

* 임차인: 한인혜 (마스킹: 한 )

* 보증금: 100,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022년 02월 14일

* 확정일자: 2022년 01월 19일

* 대항력: 있음

1.5. 상권분석

1.5. 1.주변 상권

본 물건은 지하철 1호선 부천역 인근의 상가지대로, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 다양한 상업 및 업무 시설과 인접해 있어 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주변 편의시설

상가지대에 위치하여 은행, 병원, 음식점 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.6. 2.건물 내 편의시설

* 설비내역: 위생설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 주차 설비(기계식) 등이 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.임차인 인수 부담

을구 3번 순위의 대항력 있는 임차인(한 )이 존재하며, 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 실제 인수 금액 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.7. 2.토지거래허가구역

본 물건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 소유권 이전 시 토지거래허가를 받아야 합니다. 이는 매매 및 양도에 추가적인 절차와 제약을 야기할 수 있습니다.

1.7. 3.소형 면적

건물 전용면적이 12.26㎡ (약 3.71평)으로 매우 작아, 향후 재매각 시 잠재적 매수층이 제한될 수 있습니다.

1.7. 4.기계식 주차

기계식 주차 설비는 차량 이용자의 편의성을 저해하거나 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 자리하고 있습니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있으나, 관련 법규상 배당 미달 시 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정, 작은 전용면적, 기계식 주차 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

* 부천역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 상업지역 내 위치하여 임대 수요 기대 가능.

* 감정가 79,000,000원으로, 임차인 인수 부담이 없을 경우 합리적인 가격대에 취득 가능성 존재.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 79,000,000 원

건물 전용면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 물건(다세대, 2001년식, 41.85㎡)이 111,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 2,652,000원/㎡입니다.

본 물건의 감정가 79,000,000원을 면적당 가격으로 환산하면 약 6,443,719원/㎡으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

종합적인 리스크(대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성, 토지거래허가구역, 작은 면적 등)를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 10~15% 할인된 수준인 67,000,000원 ~ 71,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

다만, 임차인 보증금 100,000,000원이 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황이 명확히 확인될 경우, 입찰가 상향을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 70,000,000 원 (본 물건의 경매 절차상 인수해야 할 보증금이 없다는 가정 하에, 리스크를 반영한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.