나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34363 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 6-24 신성빌라 4층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 2호로서,

외벽 : 벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

여월동 6-24 :제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(여월중-부천교육
지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여월초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 80,000,000원)이 등재되어 있으니 참고하시
기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경34363 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 오정구 여월동 6-24 신성빌라 4층 2호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

110,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 25.82㎡ (약 7.81평)

토지지분: 25.825㎡ (약 7.81평)

건물면적: 33.84㎡ (약 10.24평)

건물지분: 33.84㎡ (약 10.24평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

양OO

1.9. 특이사항

토지거래허가구역, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 부천여월초등학교, 여월중학교 등

* 공원: 여월공원 인근 위치

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 인접 지역에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 26일 접수된 주식회사수인개발의 가압류(갑10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권: 을11 (권리자: 양준구, 권리금액: 80,000,000원, 접수일자: 2025년 06월 02일)

본 임차권은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리

* 소유권이전 (갑4, 갑9)

* 가압류 (갑10, 말소 예정)

* 강제경매 (갑11, 말소 예정)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 양 (성명: 양준구)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 25일

* 확정일자: 2021년 12월 07일

* 배당신고일자: 2025년 06월 02일

* 대항력: 있음 (전입일자 기준)

3.5. 인수 보증금 합계 (권리분석상)

0원

(단, 위 임차인의 보증금 80,000,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 금액입니다.)

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근 초등학교 및 근린생활시설 등이 분포하여 소규모 주거 상권의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

인근에 부천여월초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 여월공원이 가까워 여가 및 휴식 공간으로 활용할 수 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

인접한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 양준구 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 80,000,000원에 대해 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 기일이 이 기간 내에 해당될 경우, 낙찰자는 잔금을 납부하기 전에 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 되거나 위약금을 부담할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 허가 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 건물 내부 미확인

폐문 부재로 인해 건물 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 직접 확인하지 못함에 따른 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 부천여월초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 하지만 1993년에 건축된 건물로 연식이 오래되었으며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 토지거래허가구역이라는 점에서 잠재적인 리스크가 존재합니다. 특히 임차인 보증금 8,000만원의 인수 가능성은 총 매입 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 인근 교육 시설 및 공원 이용 용이

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 대항력 있는 임차인 인수 가능성 및 토지거래허가구역 지정에 따른 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가는 110,000,000원이지만, 연식, 임차인 보증금 인수 가능성, 토지거래허가구역 지정 등의 복합적인 요소를 고려할 때, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

(위 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 산정된 금액이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 최신 시세, 권리관계, 입찰 참여자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.