나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34361 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 '김포골드밸리 1호근린공원' 남측 인근에
위치하며, 주위 일대는 김포학운산업단지를 중심으로 형성된 상가지대로
근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반
대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내의 제1층 제111호로서,
(사용승인일 : 2018.03.23)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 가장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 4면 전체가 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 학운리 3557 :도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지
(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)
<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
2) 학운리 3558 :도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및
공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
3) 학운리 3559 :도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(2013-10-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경34361 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 111호입니다.

용도는 근린상가이며, 감정가는 671,000,000원입니다.

토지 면적은 28.56㎡ (약 8.64평)이며, 건물 면적은 54.13㎡ (약 16.38평)입니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 수OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제111호로, 2018년 3월 23일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 몰탈 위 돌붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 수성페인팅, 창호는 알루미늄새시입니다.

건물 이용 상태는 근린생활시설이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등이 설비되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 '김포골드밸리 1호근린공원' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 김포학운산업단지를 중심으로 형성된 상가지대로, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

토지는 3필지가 일단지로, 가장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 4면 전체가 중로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 뛰어납니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지(학운4), 지원시설구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부 요약상 말소기준권리는 2021년 7월 14일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권(채권금액 360,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 압류 및 임의경매 개시결정 등기는 말소될 예정이므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

임차인 현황:

임차인: 강

보증금: 14,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2022-07-08

확정일자: 2025-09-17

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 김포시 양촌읍 학운리는 김포학운산업단지를 중심으로 상업 및 공업 시설이 밀집해 있는 지역입니다.

산업단지 배후 상권으로서, 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설 및 공장이 혼재하는 형태로 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 '김포골드밸리 1호근린공원'이 위치하고 있어 쾌적한 환경을 일부 제공합니다.

차량 접근성이 좋으며, 인근 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

주변은 산업단지와 상업시설이 복합적으로 분포하고 있어, 생활 편의 시설은 산업단지 종사자들의 니즈에 맞춰 공급될 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 본건의 정확한 임대 관계 및 현황에 대한 정보가 제공되지 않아, 인수 후 임대차 관계 파악 및 관리에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 산업단지 인접 지역 특성: 주변이 산업단지와 공장 등으로 둘러싸여 있어, 지역 개발 및 환경 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포학운산업단지 인근에 위치한 근린상가로, 산업단지 종사자들을 기반으로 한 배후 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

건물은 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있어, 낙찰 후 명도 외에는 특별한 권리 관계 부담이 없을 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 불분명하다는 점은 사전에 면밀히 파악해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인접 배후 상권: 김포학운산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상권으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 권리가 소멸되므로 권리 분석상의 위험이 적습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(671,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰 시 별도의 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

따라서, 순수하게 물건의 가치와 미래 수익성을 보고 입찰가를 결정하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.