나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511950 [1] 인천광역시 남동구 만수동 865 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 남측 인근에 위치하며,
주위 일대는 동류형의 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건물내의 제2층 제202호로서,
(사용승인 : 1989.09.18)

외벽 : 적연와 치장쌓기 마감
내벽 : 벽지 및 이루 타일 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함
(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
인근지역내 동종/유사 다세대주택의 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511950 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 865 2층202호

용도: 다세대주택

토지면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

건물면적: 42.17㎡ (약 12.75평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

감정평가액: 95,000,000원

사용승인일: 1989년 9월 18일

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 유사 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 속합니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황상 말소기준권리는 2025년 8월 28일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(을구 6번)입니다.

을구 3번 순위 주택임차권등기(한국토지주택공사, 채권액 80,000,000원, 접수 2024-03-07)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 한국토지주택공사(보증금 80,000,000원, 전입 2022-01-25)는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 인수 여부 및 배당을 통한 채권 회수 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

또한, 서울보증보험주식회사(입주자유성, 보증금 76,000,000원, 전입 2022-01-25)는 대항력이 있는 임차인으로 기재되어 있습니다. 'SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인'이라는 특이사항을 고려할 때, 해당 임차권의 처리 방안이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 임차인 현황 및 등기부 기재 내용을 종합하여 인수되는 보증금 규모를 정확히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 만수동 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 학교 및 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 위주를 이루고 있어, 상권의 활력은 평균적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인천동부초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 가능성: 한국토지주택공사(LH)의 임차권(80,000,000원)이 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 등기부상 권리 순위 및 물건명세서 내용을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 노후 건물: 1989년 준공된 건물로, 건축된 지 약 37년이 경과하여 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일부 토지 이용 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등)이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동에 위치한 연립주택(다세대주택)으로, 교육시설 및 교통 편의성이 비교적 양호한 입지에 있습니다.

건축된 지 오래되었으나, 감정가는 95,000,000원으로 책정되었습니다.

가장 큰 위험 요소는 한국토지주택공사(LH)의 임차권 80,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 기재와 상반되는 부분이므로, 입찰 전 반드시 해당 임차권의 실제 인수 여부 및 배당 절차를 철저히 확인해야 합니다.

이러한 권리 관계의 불확실성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 물건: 만수동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 잠재적 시세차익: 임차권 문제가 명확히 해결되고 재개발 또는 리모델링이 진행될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인천동부초등학교 인접: 학군을 고려하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 1991년식의 유사 면적(36.51㎡) 다세대주택이 93,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(42.17㎡)이 더 크다는 점을 감안하면, 시세는 100,000,000원 이상으로 추정됩니다.

다만, 1989년 건축 연식과 임차권 인수 부담 가능성을 고려할 때, 감정가(95,000,000원)보다는 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

임차권 인수 부담이 현실화될 경우, 실질적인 매수 가격은 훨씬 낮아져야 합니다.

보수적인 관점에서, 한국토지주택공사(LH) 임차권 80,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않고 법원 배당을 통해 해결된다는 전제 하에, 시세 대비 약 90% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인수되는 임차 보증금 및 관련 배당 현황에 대한 최종 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.10. 주변 혐오시설 조사

인천광역시 남동구 만수동 865번지 일대를 지도상으로 조사한 결과, 인근에 대규모 공장, 유흥업소 밀집 지역, 쓰레기 처리 시설 등 특별히 주민 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거용 건물과 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.