나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511617 [1] 인천광역시 남동구 논현동 774-1 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트 1102동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""고잔중학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제7층 제702호로서
(사용승인일:2009-07-29)

외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 광평수의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동, 남동, 북서, 북동측 으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511617 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 논현동 774-1, 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트 1102동 7층 702호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

734,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지

84. 73㎡ (약 25.63평)

토지 지분: 84.7346㎡

1.5. 2.건물

131. 26㎡ (약 39.70평)

건물 지분: 131.261㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

오OOOOOO

1.9. 건축 정보

- 사용승인일: 2009년 07월 29일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제7층 제702호

- 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

- 창호: 샷시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "고잔중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 상태

인접 도로와 등고평탄한 광평수 토지로서 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로 상태

북동, 남동, 북서, 북동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (우리은행, 2018-06-27, 373,450,000원) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권개요: 내용 없음)

3.3. 등기부채권 총액

총 999,926,388원 입니다.

3.4. 임차인 현황

3.4. 1.인수 보증금

합계 0원 입니다.

3.4. 2.임대 관계

임대 관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 방문 등을 통해 반드시 확인이 필요합니다. 보증금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무와 관계없이 인수 여부 및 명도 진행에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지는 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트로, 총 20개 동, 1622세대로 구성되어 있으며, 2009년 7월 29일 사용승인되었습니다. 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다.

4.3. 최근 시세 동향

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 21일, 본건과 동일한 면적(131.261㎡)의 8층 매물이 650,000,000원에 거래되었습니다. 다른 면적의 매물들도 450,000,000원에서 545,000,000원 사이에 거래된 기록이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 고잔중학교가 소재하고 있습니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활이 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 명도 비용은 없는지 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소래논현지구), 대로3류 및 중로1류 도로에 접하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 외국인 등 토지거래허가구역(2026년 8월 25일 자로 유효기간 만료) 등의 제한 사항이 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 해당 아파트 단지와 바로 인접한 주요 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 장례식장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 일부 검색 결과에 따르면 남동국가산업단지 인근에서 간헐적으로 악취 문제가 보고된 바 있어, 바람의 방향 등 환경적인 요인을 고려할 필요가 있습니다.

6.4. 감정가 대비 시세

감정가 734,000,000원에 비해 최근 거래된 실거래가가 650,000,000원으로, 약 8천만원 이상의 시세 차이가 존재합니다. 낙찰가는 최근 시세를 기준으로 신중하게 산정해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 인천 남동구 논현동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 단지 규모가 크고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

7.2. 잠재적 가치

최근 시세 동향과 단지의 입지 조건을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 경우 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 미상인 임대차 관계 및 주변 환경으로 인한 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 단지 내 위치

에코메트로11단지한화꿈에그린아파트 내 1102동 7층에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

8.3. 향후 전망

논현동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 734,000,000원입니다. 가장 유사한 면적(131.261㎡)의 최근 실거래가는 2026년 7월 21일에 650,000,000원으로 확인됩니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 권고 범위

최근 실거래가 650,000,000원과 감정가 734,000,000원을 종합적으로 고려하고, 명도 비용 및 초기 투자 비용 등을 감안하여 630,000,000원 ~ 680,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시길 권고드립니다. 본 권고 범위는 현재까지 제공된 정보만을 바탕으로 한 것이며, 실제 현장 조사 및 법률 검토 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.