나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511751 [1] 인천광역시 계양구 효성동 225-1 풍림아파트 102동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '인천효성남초등학교' 남측 인근에 위치하고있으며,주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하11층 지상22층 건 내 3층 306호로서,
(사용승인일자 : 1997.07.29)
외 벽 : 몰탈위페인트 및 화강석 마감 등.
창 호 : 새시창호 마감 등.

이용상태

본건은 '아파트'로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 2필 일단지로서, 필지 동측으로 폭 약 20미터, 북측 및 서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역(2015-06-01), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

기호(2): 제3종일반주거지역(2015-06-01), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면, 호별 표시 등에 의거 확인하였으니 경매 진행시 필히 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511751 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 유아이제사십차유동화전문

* 감정가: 451,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 계양구 효성동 225-1 풍림아파트 102동 3층306호

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 117.67㎡ (약 35.59평)

* 건물 층수: 해당 동 지하 1층, 지상 22층 중 3층

* 사용승인일자: 1997년 7월 29일

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 31.66㎡ (약 9.58평)

* 토지 지분: 29.765㎡ (약 9.00평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '인천효성남초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 교통 접근성: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

* 본 건의 말소기준 권리는 하나은행 근저당권 (2018년 6월 5일 접수, 채권금액 231,000,000원)으로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고란에 명시되어 있으나, 집합건물인 아파트의 일반적인 경우와 달라 세부 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건의 경우 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

* 최근 거래 사례 (2026년 5월~6월):

* 59.99㎡ (약 18.1평) : 239,000,000원 ~ 310,000,000원

* 84.86㎡ (약 25.6평) : 340,000,000원

* 면적별 평단가 추정:

* 59.99㎡ 기준: 약 1320만원/평 ~ 1710만원/평

* 84.86㎡ 기준: 약 1330만원/평

* 본건 면적 (117.67㎡, 약 35.59평) 대비 시세 비교:

* 본건 감정가 451,000,000원 (약 1267만원/평)은 최근 거래된 84.86㎡ 거래가 대비 평단가 수준과 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 면적 증가분을 감안 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 59.99㎡의 최신 거래가(310백만원)는 본건 면적 대비 더 높은 평단가를 형성하고 있어, 시장 상승 추세를 추가로 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* 인천효성남초등학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

* 유동화물건: 유동화 채권이 포함된 물건으로, 일반 경매물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되었으나, 현재(2026년 9월 6일) 지정기간이 만료되어 별도의 허가 없이 거래가 가능합니다.

6.3. 혐오시설

* 인천광역시 계양구 효성동 225-1번지 일대는 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 풍림아파트 102동 3층 306호로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 주거지입니다. 최근 실거래가를 분석한 결과, 감정가는 시장 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 말소기준 권리 외 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 권리 상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 유동화물건이라는 특성과 내부 상태, 명도 가능성 등에 대한 면밀한 사전 조사(Due Diligence)가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 인근에 위치하여 가족 단위 실수요자에게 선호도가 높을 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 평당가: 인근 지역 신축 아파트 대비 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준 권리 이하 권리들은 소멸 예정으로, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 토지거래허가구역 지정기간 만료: 향후 거래 시 편의성이 증대되었습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 451,000,000원입니다. 최근 시세 분석과 권리관계, 물건의 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 15%~20% 수준의 할인율을 적용하여 보수적으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 15% 할인 시: 약 383,000,000원

* 감정가 대비 20% 할인 시: 약 361,000,000원

이에 따라, 약 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 최근 시장 동향, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.