나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511721 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 498-2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 ""귤현초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 ""귤현역"")이
소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 4층 402호로서
(사용승인일: 2010.5.6.)
외벽: 스톤코트 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(귤현(구획정리)),가축사육제한구역(전부제한지역),장
애물제한표면구역(수평표면),상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659)),과밀억제권역.
중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토
지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26~
2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경511721 (1) 인천지방법원

물건 소재지

인천광역시 계양구 귤현동 498-2, 4층 402호

물건 종별

다세대주택

감정평가액

140,000,000원

토지면적

35. 53㎡ (약 10.75평)

건물면적

46. 96㎡ (약 14.21평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매 구분

부동산 강제경매

채권자

서OOOOOOOO

특이사항

토지거래허가구역 (2025.08.26~2026.08.25)

SGI 인수조건 변경

선순위임차권, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 귤현동에 소재하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

가까운 거리에 귤현초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천1호선 귤현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 귤현역과 연계된 주거 단지가 형성되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 평택세무서장 압류(2022.08.31 접수)로, 경매 절차가 진행됨에 따라 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부현황 요약

- 소유권 이전: 조선영(2010.05.25), 박규환(2015.07.28), 권철승(2020.12.28)

- 주택임차권 (인수): 한국토지주택공사 (2023.01.19 접수, 135,000,000원). 전입 2020.12.18, 확정 2020.10.13.

* 물건명세서 상 본 임차권은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 인수 조건이 명시되어 있습니다.

- 압류: 평택세무서장 (2022.08.31 접수, 말소 기준 권리)

- 가압류: 주택도시보증공사 (2022.12.13 접수, 말소)

- 강제경매: 서울보증보험 (2025.08.22 접수, 말소). 본 경매 사건의 개시 결정입니다.

- 압류: 동화성세무서장 (2026.07.14 접수, 말소)

* 임차인 현황

- 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-12-18

확정일자: 2020-10-13

대항력: 없음

권리분석: 배당신고일자 2023-01-19. 대항력이 없어 배당을 받지 못할 경우 보증금 전액을 포기해야 할 수 있습니다.

- 임차인: 서울보증보험주식회사 (입주자 김재학)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-12-18

확정일자: 2020-10-13

대항력: 있음

권리분석: 물건명세서상 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, '특이사항'에 'SGI 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있어 최종 인수 여부는 법원 공고 및 현장 조사를 통해 재확인 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 확인된 내용 기준)

* 상기 임차인 중 대항력 있는 임차인의 보증금이 한국토지주택공사 및 서울보증보험주식회사로 명시되어 있으며, 총액은 135,000,000원입니다. 다만, 물건명세서상 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 0원으로 표기되었습니다. 그러나 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으므로, 최종 입찰 전 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동의 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다세대주택, 단독주택이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

귤현역이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지며, 이를 중심으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다.

사용승인일은 2010년 5월 6일로, 건물 상태는 준수한 편으로 예상됩니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있어 주거 생활에 불편함이 없습니다.

주변에는 귤현초등학교가 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 좋습니다.

교통 여건 또한 귤현역과 버스정류장이 인접해 있어 편리합니다.

* 전용면적: 46.96㎡ (약 14.21평)

* 토지 지분: 35.53㎡ (약 10.75평)

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

매각기일이 해당 기간 내에 있다면, 낙찰 후 토지거래허가를 받아야 하므로 절차상 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

선순위 임차권 및 인수 조건: 대항력 있는 임차인(서울보증보험주식회사)의 보증금 135,000,000원이 존재하며, 물건명세서상 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금 0원으로 표기되었으나, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 부담 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택으로, 귤현초등학교 및 귤현역 인근에 있어 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

건축 연수가 10년 이상 경과하였으나, 철근콘크리트 구조로 기본적인 내구성은 갖추고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

특히 토지거래허가구역이라는 점과 SGI 인수조건 변경 관련 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천1호선 귤현역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 향후 역 주변 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

교육 환경: 귤현초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

시세 대비 합리적 접근 가능성: 최근 실거래가를 고려할 때, 제시된 감정가 수준에서 권리 관계를 명확히 파악할 경우 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 140,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(약 47.8㎡)의 물건이 2026년 7월 13,500만원에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 46.96㎡이며, 감정가액의 ㎡당 가격(약 298만원)은 최근 실거래가 평균 수준과 유사합니다.

주요 고려사항:

- 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 (물건명세서상 0원으로 표기되었으나, 특이사항 확인 필요)

- 토지거래허가구역 지정 (매각기일 및 허가 절차 확인 필요)

상기 감정가 및 최근 실거래가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

* 본 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에 산정된 것이며, 실제 인수 금액 발생 시 반드시 조정이 필요합니다.

* 토지거래허가에 따른 절차 비용 및 시간 또한 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최종 입찰 전, 물건명세서 상의 임차인 관련 내용과 'SGI 인수조건 변경'에 대한 법원 담당자와의 명확한 확인이 필수적입니다.

참고:

감정평가서 요약

최근 매매 JSON 정보 (2026년 7월 13일 거래, 498-11번지, 13,500만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.