나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512000 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층923호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512000 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층923호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경512000
• 주소: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층923호
• 감정가: 105,000,000원
• 최저가: 73,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2025타경512000 | 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층923호 | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경512000 (1)이며, 소재지는 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층923호입니다.

1.2. 물건 기본 정보

용도는 오피스텔이며, 감정가는 105,000,000원으로 산정되었습니다.

매각 대상 면적은 다음과 같습니다.

토지면적: 6.79제곱미터 (약 2.05평)

건물면적 (전용면적): 20.75제곱미터 (약 6.28평)

2. 경매 진행 정보

2.1. 권리 관계

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자가 손OO로 동일하며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 토지/건물일괄매각 건입니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남동국가산업단지" 내에 위치하고 있습니다. 주위는 각종 공장 및 관련 시설이 밀집한 공장지대입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 물류 이동 및 접근성이 우수합니다.

3.2. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매로, 현 소유자 겸 채무자의 채무 불이행으로 인해 진행됩니다.

제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계 및 임대차 관계에 대한 특이사항을 확인할 수 없습니다. 다만, 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부 확인이 필수적입니다. 특별한 주의사항은 보고서상 기재되지 않았습니다.

3.3. 상권분석

본 물건은 남동국가산업단지 내 지식산업센터에 위치하며, 상권은 주거 상권이 아닌 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 특수 상권으로 분석됩니다.

주요 상권은 건물 내 또는 인근 공장 및 산업단지 관련 시설 중심의 구내식당, 편의점, 소규모 카페 등으로 한정될 가능성이 높습니다. 일반적인 주거지역의 생활 편의시설이나 대규모 상업시설 이용은 차량을 이용해야 하는 등 다소 제한적일 수 있습니다.

3.4. 생활정보

본 물건이 속한 지식산업센터는 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 9층이며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 위생, 급·배수, 도시가스, 냉난방, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있어 이용에는 문제가 없습니다.

생활 편의시설은 산업단지의 특성상 근로자를 위한 시설에 집중되어 있습니다. 대형 마트, 병원, 학교 등의 주요 생활 인프라는 산업단지 외부의 인접 주거지역(예: 논현동 등)으로 이동해야 합니다.

3.5. 혐오시설

본건은 일반공업지역, 국가산업단지 내에 위치하며, 주위가 공장 및 관련 시설이 밀집한 공장지대이므로, 소음, 분진, 대형 차량 통행 등의 산업 환경에 노출되어 있습니다.

이는 해당 지역의 일반적인 특성이므로, 일반 주거지역에 비해 주거 쾌적성은 낮게 평가될 수 있습니다. 별도의 주요 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 하수처리장 등)은 검색되지 않았으나, 산업단지 내의 공업 관련 시설을 혐오시설로 간주할 경우 다수 존재합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구 등으로 지정되어 있어, 주거 목적보다는 산업단지 종사자 대상의 임대 수요에 의존해야 합니다.

또한, '외국인 등에 한함'이긴 하지만 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 추후 매매 시에는 해당 규제를 고려해야 합니다. 주거용 오피스텔로 활용되더라도 법적 용도가 지식산업센터 내 시설이라는 점을 명확히 이해하고 접근해야 합니다. 임대 수요층이 산업단지 직장인으로 한정되어 공실 위험이 상존할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 국가산업단지 내 지식산업센터에 위치한 오피스텔(용도) 물건입니다. 주변의 풍부한 직장인 배후수요를 기반으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있으나, 주거 쾌적성이 낮아 임차인의 선호도는 인근 주거 밀집 지역의 오피스텔보다 낮을 수 있습니다.

따라서, 임대료 수준과 인근 유사 물건의 실거래가를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 감정가 대비 시세차익 가능성 및 예상 임대수익률을 반드시 계산해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

최근 개발 호재가 있는 남동국가산업단지 내에 위치하고 있어, 향후 산업단지 재생 사업의 진행에 따른 환경 개선 및 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

감정가가 105,000,000원으로 비교적 소액 투자 물건이며, 주변 산업단지 직장인들을 고정 임대 수요층으로 확보하고 있어 안정적인 월세 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

대형 도로에 접하여 접근성이 뛰어나고, 건물 자체 설비가 양호한 점도 장점입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계