나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1541 [1] 인천광역시 남동구 간석동 268-14 효원빌리지 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "주원초등학교"동측에 위치하며, 주변은 다세대 주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간석오거리역(인천1호선)이 소재하는 바, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 3층 제302호로서, (사용승인일 2003.04.11) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 비닐사이딩 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<268-14>, <268-15> 공통 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-14)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정 기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1541 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 268-14 효원빌리지 에이동 3층302호 (지번: 간석동 268-14, 도로명: 인천광역시 남동구 예술로346번길 11)

* 토지/건물 면적:

* 토지 면적: 28.65㎡ (약 8.67평)

* 건물 전용 면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

* 토지 지분: 28.65㎡ (약 8.67평)

* 건물 지분: 57㎡ (약 17.24평)

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2003년 04월 11일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 133,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "주원초등학교" 동측에 위치하며, 주변은 다세대 주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간석오거리역(인천1호선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통시됨.

* 도로 상태: 본건 남동측으로 소로(폭 8~10m)의 포장도로가 소재함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 22일자 송파구의 압류.

* 강제경매 개시 결정: 2025년 09월 03일자 채권자 설 (인천지방법원 2025타경1541).

* 임차인 현황:

* * 임차인: 설

* * 보증금: 149,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자: 2022년 05월 13일

* * 확정일자: 2022년 02월 15일

* * 배당신고일자: 2025년 09월 03일

* * 대항력: 있음

* * 비고: 본 건 채권자는 설 이며, 설 은 대항력 있는 임차인으로 보증금 149,000,000원을 가지고 있습니다. 제시된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 채권자이자 임차인인 설 이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 전 반드시 최종적인 권리 관계를 재확인해야 하는 중요한 사항입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 본건 등기부상의 모든 권리(압류, 근저당 등)는 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 기재된 바 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

* 간석오거리역 인근으로 역세권의 이점을 일부 누릴 수 있으나, 물건 자체는 역에서 도보로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 주원초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육에 용이합니다.

* 교통: 인천1호선 간석오거리역 이용 가능하며, 버스노선도 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 다세대 주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 설 임차인의 보증금 149,000,000원에 대한 인수 여부는 '0원'으로 명시되어 있으나, 채권자(설 )와의 관계, 배당받을 금액 등에 대한 최종 확인이 필요합니다. 만약 예상과 달리 인수해야 하는 보증금이 발생할 경우, 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축 연도: 2003년으로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어 향후 매각 및 이용 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 간석동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 감정가는 1억 3,300만원으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 4,900만원이 인수되지 않는다는 점은 큰 장점이나, 이에 대한 최종적인 사실 관계 확인은 필수적입니다.

* 건축 연도, 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 인근 위치: 인천1호선 간석오거리역 이용이 가능하여 실수요자 및 투자자 확보에 유리합니다.

* 실거주 적합성: 비교적 정적인 주거 지역으로, 초등학교가 인근에 있어 가족 단위 실거주 목적에 적합합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 등에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 133,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 64.73㎡(2014년식) 3층: 173,000,000원

* 2026년 3월, 47.56㎡(1987년식) 1층: 120,000,000원

* 2026년 3월, 34.65㎡(1991년식) 2층: 55,000,000원

* 본건 분석:

* 전용면적 57.00㎡ (약 17.24평)

* 건축 연도 2003년

* 위치: 3층

* 인수 보증금: 0원

* 시장 가격 및 감정가 고려 시, 본건은 감정가 1억 3,300만원 수준에서 입찰이 형성될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수분이 없다는 점을 감안하면, 시세와 감정가를 바탕으로 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

* 본 물건의 감정가 1억 3,300만원은 유사 면적 및 연식의 물건 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가 비용 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.