나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512088 [1] 인천광역시 남동구 만수동 3-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천조동초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지)으로서, 주위는 아파트단지, 교육시설, 농경지, 임야 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사지인 가장형의 토지로서, 현황 묵전(휴경지) 상태임.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 개발제한구역, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512088 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 3-1

용도: 전 (토지)

감정가: 917,600,000원

토지 면적: 1550.00㎡ (약 468.87평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부평농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천조동초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 교육시설, 농경지, 임야 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통 상황: 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

형태 및 이용 상태: 인접지 대비 완경사지인 가장형의 토지로서, 현재는 묵전(휴경지) 상태입니다.

인접 도로 상태: 대상 물건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 현황:

말소기준권리: 2021년 9월 2일 접수된 부평농업협동조합의 근저당권 (420,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 갑7 소유권이전(김영래) 이후 접수된 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리 이후의 것으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액: 1,309,600,000원 (이는 채권 총액이며, 낙찰자가 인수하는 금액과는 다릅니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '전' 용도의 토지로서 현재 휴경지 상태이므로, 일반적인 상권 분석보다는 주변 지역의 개발 가능성 및 토지 이용 제한 사항을 고려하는 것이 중요합니다.

주변 지역은 아파트단지, 학교, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 인천조동초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

혐오시설 여부: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 외부 지도 또는 검색 사이트를 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 매각기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수보증금이 반환되지 않는 매우 중대한 위험이 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 토지 개발 및 이용에 여러 제약이 따릅니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (2025.08.26. ~ 2026.08.25. 외국인 등에 한함), 이는 특정 거래 시 허가를 필요로 함을 의미합니다.

토지 현황: 완경사지이며 현재 휴경지 상태이므로, 경작 또는 개발 시 추가적인 토지 정비 및 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 추후 별도의 문제가 발생할 가능성은 있으나, 인수되는 임차 보증금이 없으므로 보증금 관련 분쟁 위험은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재의 농지(전)로, 현재 휴경지 상태입니다.

주변 환경은 주거, 교육, 농업, 상업 시설 등이 혼재하는 복합 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

다수의 토지 이용 제한 사항(자연녹지, 개발제한구역 등)이 존재하여 개발에 신중한 접근이 필요합니다.

가장 중요한 사항은 농지취득자격증명을 반드시 기한 내에 제출해야 한다는 점입니다.

1.7. 투자 포인트

장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성이 있을 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 거래 허가 구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 이후의 상황 변화를 주시할 필요가 있습니다. (특히 외국인 거래 제한 해제 시)

주변에 도로가 잘 확보되어 있어 향후 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 시장 조사 및 추가적인 분석 없이 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 장단점, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.