나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512083 [1] 인천광역시 계양구 효성동 207-1 뉴서울3차아파트 303동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 ""성지초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아
파트, 공동주택, 소규모공장, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 11층 건물 내 제1층 제106호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생.급배수설비, 도시가스, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필지 일단지의 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 서측으로 아파트 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은
건축과 문의 032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허
가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

기호2) : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032
-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간
: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512083 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 207-1 뉴서울3차아파트 303동 1층106호

용도: 아파트

감정가: 256,000,000원

토지면적: 32.44㎡ (약 9.82평)

토지지분: 32.4374㎡ (약 9.82평)

건물면적: 84.48㎡ (약 25.56평)

건물지분: 84.48㎡ (약 25.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.1. 입지조건

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 207-1번지, 뉴서울3차아파트 303동 1층 106호.

주변환경:

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치하며, 성지초등학교 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지를 비롯하여 공동주택, 소규모 공장, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매 절차를 통해 매각됩니다.

채권자: 주OOOOOOOOOOO 외 다수.

말소기준권리: 을10, 오케이저축은행 근저당권 (2022-01-07 접수, 금104,400,000원)이 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리 없이 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황:

본 물건에는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 조사되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대차 관계는 '미상'으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 기능을 중심으로 하며, 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 복합적인 상업 및 주거 환경을 형성하고 있습니다.

아파트 단지 내 또는 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설: 성지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

아파트 단지 정보:

단지명: 뉴서울3차아파트

준공 연도: 1993년 8월 14일

총 동 수: 4개동

총 세대 수: 542세대

최고 층수: 20층

주차 시설: 총 135대 주차 가능 (지상 4대, 지하 14대)

건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 매수 시에는 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 취득 절차 및 가능 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

건물 노후도: 1993년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

용도지역 및 제한: 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 경관관리구역 등 기타 법적 제한 사항을 확인하였습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 효성동의 준주거 및 복합 지역에 위치한 아파트로, 일반적인 아파트 단지 내에서 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 입지입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 소멸되지 않는 권리 및 인수해야 할 임차보증금 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있다는 점과 건물 연식은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

토지거래허가구역 해제 또는 완화 시, 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

1층에 위치하여 이동이 편리하다는 장점이 있을 수 있으나, 사생활 침해 및 채광 등에 대한 고려가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(81.02㎡ ~ 84.69㎡)의 아파트 매매가는 2026년 4월~5월 기준으로 약 22,000만원에서 26,400만원 사이에 형성되어 있습니다.

본 물건은 84.48㎡이며, 1층에 위치하고 있음을 감안할 때, 5층 매물이 25,800만원에 거래된 점을 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

또한, 감정가 256,000,000원과 토지거래허가구역이라는 특수성을 고려하여, 230,000,000원에서 245,000,000원 사이의 입찰가를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.