나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512074 [1] 인천광역시 부평구 부평동 503-4 힐캐슬 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""굴다리오거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 등의 공동주택, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브/평스라브지붕 지상12층 건물 내 제6층 제604호로서
(사용승인일 : 2015.01.22)
외벽 : 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 ""공동주택(도시형생활주택)""으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 주차장설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 현재 ""공동주택(도시형생활주택)건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약10m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512074 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 503-4 힐캐슬 6층604호

건물명: 힐캐슬

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 7,300만원

토지 면적: 7.56㎡ (약 2.29평)

건물 면적: 44.48㎡ (약 13.45평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용 승인일: 2015년 01월 22일

건축 구조: 철근콘크리트구조 슬라브/평스라브지붕, 지상 12층 건물

1.2. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조로 2015년 1월 22일 사용 승인된 12층 건물이며, 본 물건은 6층에 위치합니다.

총 연면적은 약 2,993.7㎡, 대지 면적은 약 386.4㎡입니다.

주차 시설로는 옥내 기계식 6대, 옥외 기계식 2대 및 옥내 자주식 25대가 마련되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 등 공동주택 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권은 원인재 -> 김건수 -> 임현경 순으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2025년 09월 03일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경512074) 입니다.

을구 3번 순위로 등기된 제진광 씨의 주택임차권(20,000,000원)은 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (HUG)

보증금: 20,000만원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-09

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 있음

비고: HUG 인수조건 변경 사항 확인 필요.

* H (HAKIMI RUKHSORA)

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원

전입일자: 2025-09-01

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 관련 정보가 불명확하여 인수 여부 확인이 반드시 필요하며, 금액 미상이라도 주의가 필요합니다.

* H * (HAKIMOV MUHAMMAD)

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원

전입일자: 2025-09-01

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 관련 정보가 불명확하여 인수 여부 확인이 반드시 필요하며, 금액 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 제 (제진광)

보증금: 20,000만원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-09

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 있음

비고: 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 조건 검토 필요.

* H * (HAKIMOV MAKHSUD)

보증금: 500만원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-01

확정일자: 2025-09-01

배당신고일자: 2025-11-26

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수 보증금 합계

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 상기 임차인 현황에 명시된 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액 (20,000만원 + 500만원 + 미상 금액)을 고려할 때, 실제 인수 여부는 HUG의 확약 내용 및 추가적인 권리 분석을 통해 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 2025년 9월 1일 전입된 임차인들의 권리 관계가 불분명하므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 유사 건물들의 시세는 다음과 같습니다.

* '우진그린빌'(2001년식, 약 38.94㎡): 7,000만원 (약 179.7만원/㎡)

* '해피팰리스'(2015년식, 약 49.26㎡): 28,400만원 (약 576.5만원/㎡)

* '신한'(2002년식, 약 56.08㎡): 12,300만원 (약 219.3만원/㎡)

본건(힐캐슬, 2015년식, 44.48㎡)의 감정가는 1억 7,300만원입니다.

유사 연식의 '해피팰리스' 거래 사례(49.26㎡, 28,400만원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 현 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나, '해피팰리스' 거래 가격이 다소 높게 형성되었을 수 있으며, 다른 거래 사례들은 본건 감정가보다 낮은 수준입니다.

별도 조사 결과, 본건 건물 '힐캐슬' 내 유사 면적(약 40-50㎡)의 최근 매물 시세는 1억 6,000만원에서 2억원 범위로 확인되었습니다. 이는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 "굴다리오거리" 인근에 위치하여 상업 및 업무 시설 이용이 편리합니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 교통시설

인근 다수 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설

주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않습니다. 일반적인 도심 상업 및 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관계

여러 명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 2025년 9월 1일 전입 신고된 임차인들(H , H *)의 보증금 및 상환 관계가 불명확하여 인수 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 관련하여 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서를 제출하였으나, 복잡한 권리 관계와 불명확한 임차인 정보로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 내용 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후의 추가 부담이나 절차상의 변동을 야기할 수 있습니다.

6.3. 등기부상 말소 예정 권리

제진광 씨의 임차권은 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 여부가 불확실합니다. HUG의 확약 내용과 실제 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동의 힐캐슬에 위치한 도시형생활주택으로, 2015년에 건축되어 건물 상태는 양호한 편입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으나, 복잡하고 불확실한 임차인 권리 관계와 HUG 인수조건 변경 사항이 잠재적 리스크로 작용합니다.

특히, 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 상환 내용이 불명확하여 인수 부담이 발생할 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2015년 준공)로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* "굴다리오거리" 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 감정가(1억 7,300만원) 대비 주변 시세(1억 6,000만원~2억원)를 고려할 때, 적정 수준의 입찰가를 산정할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7,300만원입니다.

최근 유사 건물(힐캐슬)의 매매 시세는 1억 6,000만원 ~ 2억원 수준으로 조사되었습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 권리 관계에 대한 명확한 확인과 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 확약 내용에 따라 임차 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 감정가 및 시세 범위를 고려할 때, 1억 8,000만원 ~ 2억원 사이의 입찰가를 제안합니다.

낙찰 후 예상치 못한 임차 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 HUG 및 관련 기관을 통해 임차인 권리 관계를 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.