나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512022 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1510 구월아시아드선수촌센트럴자이 107동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천만월초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단지내상가, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상29층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 도시가스설비, 난방설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 광평수 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 중로변에 접해있으며, 동측 단지 내 출입구를 통하여 차량의 진출입이
원활한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2025-07-15)(구월공공주택지구), 중로1류(폭20m
~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원청 평
생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-04)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2
020-09-28)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인
등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08.25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경512022 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1510 구월아시아드선수촌센트럴자이 107동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 577,000,000원

토지면적: 56.21㎡ (약 16.99평)

토지지분: 56.2128㎡ (약 17.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.94㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.94㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천만월초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 단지내상가, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 중로변에 접해 있으며, 동측 단지 내 출입구를 통해 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구월공공주택지구), 중로1류(폭20m~25m), 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-10

대항력: 있음

비고:

- 임차인: 함

보증금: 470,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-10

확정일자: 2021-06-10

배당신고일자: 2025-09-23

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

- 소유권 보존: 인천도시공사 (2015-06-09)

- 소유권 이전: 차주성 (2015-09-10)

- 소유권 이전: 김지희 (재산분할) (2019-03-05)

- 근저당권: 주식회사대광파트너스대부 (말소) (2022-01-27, 75,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 주식회사대광파트너스대부 (말소) (2022-06-23, 45,000,000원)

- 가압류: 인천신용보증재단 (말소) (2024-08-29, 52,278,644원)

- 가압류: 중소기업은행 (말소) (2024-12-09, 17,146,707원)

- 임의경매: 주식회사대광파트너스대부 (말소) (2025-09-01, 75,000,000원)

등기부채권 총액: 189,425,351원

말소기준권리인 을10 근저당권(2022-01-27) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 아파트 단지가 밀집된 주거지역에 위치하며, 단지 내 상가 및 근린생활시설, 근린공원 등이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인천만월초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 정보 (구월아시아드선수촌 센트럴자이):

- 건축 연도: 2015년

- 총 동수: 8개 동

- 총 세대수: 850세대

- 해당 동: 107동

- 해당 층: 2층 (총 29층)

- 공급 면적: 84.94㎡ (약 25.67평)

- 전용 면적: 84.94㎡ (약 25.67평) (제공된 건물면적 기준)

- 총 주차 대수: 1,265대 (지하 1,262대, 지상 3대)

- 최고 층수: 29층

- 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하 26대)

* 교통 및 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 단지 내 및 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 함 : 보증금 470,000,000원에 대항력이 있는 임차인 함 이 존재합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 경매 절차에서 채권액 전액을 변제받지 못할 경우, 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 해당 임차인의 권리 관계 및 대항력 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 직접적인 제한 사항은 아닙니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 신축급 아파트 단지 내에 위치하며, 일상생활 및 교통 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2015년에 건축된 아파트로 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 4.7억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점은 낙찰자가 보증금을 직접 떠안지 않아도 된다는 의미로 해석될 수 있으나, 해당 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우의 위험을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 아파트 단지, 근린시설, 공원 등이 잘 갖추어진 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 양호한 교통 여건: 도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 비교적 최근 준공 연도: 2015년 준공으로 노후도가 낮아 현재 가치를 유지하고 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 안정적인 주거 수요를 바탕으로 실거주 및 장기적 관점의 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 84.94㎡ 면적의 실거래가가 2026년 6월 20일에 610,000,000원으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 577,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 5.4% 낮은 수준입니다. 또한, 본건은 2층으로, 최근 거래된 17층의 가격을 고려했을 때 층수 이점을 고려한 조정이 필요할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(470,000,000원) 존재는 리스크 요인이지만, '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점을 감안하면, 입찰가는 감정가와 최근 시세 사이에서 위험 요인을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 잠재적 리스크를 고려하여 최근 시세 대비 할인된 가격으로, 감정가보다는 소폭 높은 수준으로 입찰가를 예상해 봅니다.

예상 입찰가: 590,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.