나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64089 [1] 경기도 파주시 야당동 127-6 포엠빌 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 ""야당역"" 남동측 인근에 위치하는
포엠빌 1동 제3층 제301호로서, 주위는 다세대주택, 공장 및 창고, 아파트단지,
임야, 전, 잡종지, 근린생활시설등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며,
시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 3층 301호로서,
외벽은 치장벽돌등 마감
창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약4-6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1(야당동 127-6), 기호4(야당동 134-5) (동일)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 중로1류(폭 20m~25m)
(2020-02-21)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64089 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 127-6 포엠빌 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 81.63㎡ (약 24.69평)

건물면적: 69.33㎡ (약 20.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 경의중앙선 "야당역" 남동측 인근에 소재함.

주위 환경은 다세대주택, 공장 및 창고, 아파트단지, 임야, 전, 잡종지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

야당역 주변 상업지역은 파주 운정신도시 내 최대 규모로 유흥업소뿐만 아니라 은행, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설이 확충되어 있어 생활 편의성이 높음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 09월 14일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권 (말소 예정).

등기사항 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 있음.

* 경서농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 서울경서농업협동조합의 임의경매 개시 결정 등기(2025타경64089)가 말소될 예정임.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보임. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 해당 권리가 있는지 추가 확인 필요.

채권 총액: 271,200,000원.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현황 임차인이 없는 것으로 파악됨. 별도의 임차권 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 야당동은 경의중앙선 야당역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역임.

야당역 서측으로는 대규모 상업지역이 발달하여 다양한 편의시설과 유흥시설이 밀집해 있으며, 파주 운정신도시 내에서 가장 먼저 개발된 지역 중 하나임.

최근 주변에서 거래된 유사 매물의 가격대는 다음과 같음:

* 태종에비뉴 1동 (2019년식, 전용 65.1㎡, 3층): 2026년 7월 2일 285,000,000원 (중개거래).

* 요산아트빌 102동 (2015년식, 전용 56.035㎡, 1층): 2026년 7월 1일 150,000,000원 (직거래).

* 자연에가 2동 (2015년식, 전용 57.45㎡, 2층): 2026년 7월 1일 180,000,000원 (중개거래).

본건(포엠빌 1동 3층 301호, 전용 69.33㎡)은 태종에비뉴와 유사한 건축 연도 및 층수, 더 넓은 면적을 가지고 있어, 태종에비뉴의 최근 매매 가격을 참고할 만함.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조 기타지붕 4층 건물 중 3층 301호임.

내부 시설: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

교통: 경의중앙선 야당역이 인근에 있으며, 노선버스 정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근 및 주정차도 가능함.

주변 시설: 야당역을 중심으로 은행, 병원, 영화관 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음. 운정호수공원, 오두산 통일전망대 등 근린공원 및 관광 시설 이용도 용이함 [cite:9, cite:16].

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone).

* 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접함.

* 가축사육제한구역.

* 제한보호구역(전방지역:25km).

주변 환경: 감정평가서상 주위 환경에 공장 및 창고 등이 소재한다고 언급됨. 또한, 야당동은 과거 공동묘지 이전 관련 민원이 있었던 지역으로, 혐오시설 관련 이슈가 과거에 제기된 바 있음 [cite:2, cite:13]. 다만, 본건 소재지에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않음.

건축물 관리: 최근 파주 야당동에서 장기 방치된 타운하우스 사례가 보도된 점은 지역 내 건축 관련 사업의 잠재적 리스크를 시사할 수 있으나, 본건과는 직접적인 관련이 없을 수 있음 [cite:8, cite:10].

1.6. 종합 의견

본건은 야당역 초역세권 단지에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수함 [cite:1, cite:11].

건물은 2019년 준공된 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 승강기 등 편의 설비를 갖추고 있음.

권리 관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 부담이 적은 물건임.

다만, 주변에 공장 및 창고 등이 혼재하고 있다는 점과 가축사육제한구역, 군사보호구역 등의 제한사항이 있음을 인지해야 함.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 야당역 도보 이용 가능 거리로, 풍부한 교통 및 상업 인프라를 누릴 수 있음 [cite:1, cite:11].

신축급 건물: 2019년 준공된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있으며 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

권리 관계 명확: 인수할 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 보임.

꾸준한 가격 상승 가능성: 파주 야당동 지역은 운정신도시 개발과 함께 지속적으로 성장하고 있으며, 향후 부동산 가치 상승이 기대되는 지역임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000원.

주변 유사 물건 시세 분석:

* 2026년 7월 2일 거래된 태종에비뉴(전용 65.1㎡, 2019년식)의 가격은 285,000,000원임.

* 본건은 전용면적 69.33㎡로 태종에비뉴보다 약간 크며, 건축 연도 및 층수도 유사함.

* 태종에비뉴의 제곱미터당 가격은 약 4,377,880원/㎡ (285,000,000원 / 65.1㎡)으로 산정됨.

* 이를 본건 면적에 적용 시, 약 303,278,000원 (69.33㎡ * 4,377,880원/㎡)으로 추정됨.

종합적인 고려: 감정가(246,000,000원) 대비 주변 실거래가가 높게 형성되어 있으며, 경매 특성상 경쟁이 치열할 경우 시세보다 높아질 수 있음. 또한, 잠재적 리스크 요인을 감안해야 함.

보수적인 관점에서 감정가를 상회하고, 인접 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됨.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서 경쟁이 발생할 것으로 예상됨.

최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 시세 변동 추이를 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.