나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5106 [1] 경기도 파주시 야당동 112 엘그린103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정4동행정복지센터"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재되어 있으며 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도, 경의중앙선 야당역이
인근에 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내 제1층 제102호로서,

외벽: 인조석붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 주차장시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 112
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 zone),
가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km),
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

야당동 112-43
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 zone),
중로3류(폭 12m~15m)(2024-11-26)(중로3-야912)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경5106 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOO (오정농업협동조합)

감정가: 351,000,000원

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 112 엘그린103동 1층102호

용도: 다세대주택

토지면적: 73.45㎡ (약 22.22평)

건물면적: 50.80㎡ (약 15.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

2.3. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내 제1층 제102호로 이용중입니다. 외벽은 인조석붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 주차장시설, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 경의중앙선 야당역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 지상4층 건물 중 1층 102호입니다. 위생 및 급배수, 개별 난방, 주차장, 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

3.4. 토지 이용 및 도로

토지는 평탄하게 조성된 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한

야당동 112번지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

야당동 112-43번지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 zone), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2022-04-14, 주식회사정수주택건설 (갑1)

* 소유권 이전: 2024-01-19, 이종혁 (갑2)

* 근저당: 2024-10-11, 오정농업협동조합, 216,000,000원 (을4)

* 가압류: 2025-07-22, 신한카드, 26,061,070원 (갑3)

* 임의경매: 2025-09-03, 오정농업협동조합 (갑4)

* 소유권 이전(상속): 2026-01-19, 이신영 (갑5)

4.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 오정농업협동조합의 근저당권 (을4, 216,000,000원)입니다.

4.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 가압류(신한카드) 및 임의경매(오정농업협동조합)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 선순위 소유권 관련 권리들도 말소기준권리보다 선순위이거나 동시 말소될 것으로 보입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 이해관계인 부재로 세부내역은 미상입니다.

* 주의사항: 인수할 보증금은 없으나, 임차인 세부내역이 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본건은 주거지역과 근린생활시설, 창고시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 야당역 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 일부 가질 수 있습니다.

5.2. 본건의 상권 내 위치

다세대주택으로, 주변의 주거 환경과 어우러져 있습니다. 근린생활시설과의 접근성도 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 인프라

"운정4동행정복지센터"가 남측 인근에 있으며, 야당역 주변의 상업시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교통망

경의중앙선 야당역을 통해 서울 및 수도권 이동이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 미상 관련 리스크

임차인 현황에서 인수 보증금 합계는 0원이지만, '이해관계인 부재로 세부내역 미상'이라는 점은 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7.3. 기타 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무로 인해 다른 물건이 경매로 나올 가능성은 낮으나 채무 변동 사항을 주기적으로 확인할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 야당역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의성이 양호한 편입니다. 등기부상 채권 총액이 감정가보다 낮고, 말소기준권리 하위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 감정가와 최근 매매 시세 간의 큰 차이, 그리고 임차인 세부내역 미상이라는 점은 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 인근으로 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하위 권리들이 정리될 예정으로 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 편리한 교통과 신축 건물이라는 점에서 실거주 목적이나 시세차익을 노린 투자 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적대의 다세대주택 시세는 약 1억 6,500만원(47.51㎡, 2016년 준공)에서 2억 2,500만원(63.87㎡, 2018년 준공) 수준입니다. 본건은 50.80㎡(약 15.37평) 면적에 2022년 준공으로 신축에 해당합니다. 이를 고려할 때, 본건의 시세는 평당 약 1,100만원에서 1,200만원 사이로 추정되며, 약 1억 7,000만원에서 1억 8,500만원 수준으로 예상됩니다.

그러나 본건의 감정가는 3억 5,100만원으로, 현재 추정되는 시세보다 상당히 높습니다. 이러한 시세와 감정가의 괴리를 고려할 때, 본건은 최소 1~2회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

10.2. 적정 입찰가 산정

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하나, 본건의 경우 시세가 감정가의 절반 수준에 불과하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 64% 수준인 약 2억 2,464만원부터 감정가의 51.2% 수준인 약 1억 7,955만원까지 유찰될 수 있습니다.

임차인 관련 불확실성을 감안하여, 시세 하단부 또는 3회차 유찰가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 1억 8,000만원에서 2억 2,000만원 사이로 판단됩니다.

물건명세서상 작성일은 2026년 6월 29일이며, 경매 절차 진행 상황에 따라 시세 변동 가능성을 고려하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.