나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64099 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 211동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ""양일초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린공원, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 30층 중 9층 904호로서,

외벽: 인조석 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 체육공원(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사3초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 고양지원 2025타경64099 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 211동 9층904호

* 용도: 아파트

* 감정가: 635,000,000원

* 건물 면적: 115.66㎡ (약 35.0평)

* 토지 면적: 58.54㎡ (약 17.7평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 건축 연도: 2010년

* 총 층수: 30층 (본건 9층)

* 채권자: (OOOOOOOOOO

1.1. 면적 정보 상세

* 건물 등기부 상 면적: 115.66㎡ (약 35.0평)

* 토지 등기부 상 면적: 58.54㎡ (약 17.7평)

* 부동산 공시가격 정보에 따르면, 해당 아파트 단지의 전용 면적은 약 108.24㎡ ~ 134.80㎡ 범위에 있으며, 이는 약 32.7평 ~ 40.8평에 해당합니다. 본건의 건물 등기부 상 면적인 115.66㎡는 이 범위 내에 포함됩니다.

1.2. 권리 내역

* 말소기준권리: 2024년 11월 13일 주식회사한강자산관리대부 근저당 600,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

* 총 등기부채권액: 605,000,000원 (기타 채권 합계)

1.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사한양자산관리대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계가 불분명하나, 대항력이 없는 임차인으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, 양일초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지, 근린공원, 근린생활시설, 각종 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량으로의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역)

* 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합

* 체육공원(저촉), 가축사육제한구역, 각종 보호구역(상대/절대보호구역), 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 주식회사한강자산관리대부의 근저당 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정입니다.

* 주의해야 할 점은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 없다는 점으로, 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담이 없습니다.

* 임차인 현황에서 주식회사한양자산관리대부라는 법인이 임차인으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없습니다.

3.2. 특수 권리 사항

* 등기부등본상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 전세권 설정, 근저당부채권근질권 설정, 임의개시결정 등의 권리 변동이 있었으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 위시티일산자이2단지는 대규모 주거단지로 형성되어 있어, 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 양일초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 학부모 수요가 예상됩니다.

* 주거 지역 특성상, 지역 주민들을 대상으로 하는 소매점, 학원, 병원 등의 근린 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 위시티일산자이2단지

* 건축 연도: 2010년

* 총 동수: 18개동

* 총 세대수: 1975세대

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등

5.2. 주변 편의시설

* 교육 시설: 양일초등학교, 식사2지구중학교, 식사3초등학교 등

* 근린시설: 단지 인근 상가 및 공원 이용 가능

* 교통: 차량 진입 및 대중교통 이용 편리

5.3. 단지 내 주차 정보

* 총 주차대수: 4,244대 (지하 자동화 주차 시스템 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한 사항

* 체육공원(저촉): 토지 이용 계획상 체육공원과 저촉되는 부분이 있어 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 이미 건축된 아파트 건물이므로 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 조건(예: 외국인, 특정 용도)에 해당 시 거래 허가가 필요할 수 있으나, 일반적인 개인 간 거래에서는 큰 제약이 되지 않을 수 있습니다.

6.2. 기타 유의 사항

* 임대관계 미상: 현재 거주자가 누구인지, 소유주와의 관계는 어떻게 되는지 명확히 파악되지 않았습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰 후 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 위시티일산자이2단지 내 아파트로, 대단지 규모와 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교육 시설 및 교통, 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 단지 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸되어 낙찰자의 권리 인수에 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용 계획상 체육공원 저촉 등 일부 제한 사항이 있으나, 아파트 단지 자체의 입지 및 가치를 크게 훼손할 정도는 아닌 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 편의성이 높고, 지역 커뮤니티가 잘 형성되어 있습니다.

* 교육 환경 우수: 초, 중학교가 인접해 있어 자녀 양육에 유리한 환경입니다.

* 권리관계 명확: 복잡한 권리 관계가 경매를 통해 정리되므로, 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 시세 상승 잠재력: 일산 지역의 지속적인 발전 가능성과 우수한 입지 조건을 고려할 때, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 635,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 32.7평)의 21층 매물이 638,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 약 40.8평 면적의 16층 매물은 675,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 115.66㎡ (약 35.0평)으로, 비교적 유사한 크기이며 9층에 위치하고 있습니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가 전액이 실제 매수 가격이 됩니다.

* 상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 645,000,000원(육억 사천오백만원) 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로, 유사 실거래가 및 층수, 면적 등을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.