나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4776 [1] 경기도 파주시 야동동 279-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야동동 소재 ‘문산제일고등학교’ 북측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건(1,2) : 공히 인접필지 및 도로대비 대체로 북동측 하향 완경사를 평탄하게 조성한 2필 일단지의 사다리형 토지로서 ‘공업용’ 건부지로 이용 중임. 대상물건(3,4) : 공히 북동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, ‘법면’으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건(1,2) : 공히 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함. 대상물건(3,4) : 지적상 맹지이나, 대상물건(1,2)를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 대상물건(3,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

- 대상물건 지상에 금농산업개발 주식회사의 소유로 탐문조사된 후첨 ‘지적도 및 사진용지’와 같이 공부상 등재되지 않은 제시 외 건물(㉠~㉥)이 소재함. - 대상물건 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 제시 외 컨테이너 박스 수개동이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건(5-가~7-다) : 공히 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬마감 등 내 벽 : 판넬마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

대상물건(5-가~7-다) : 공히 ‘공장’으로 이용중임.

설비내역

대상물건(5-가~7-다) : 공히 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 별지 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2019-183호 포함(가액은 감정평가명세표 참조 요)
2. 본건 지상 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 박스 수개 동 소재함
3. 목록 3, 4 지적상 맹지이나, 목록 1, 2를 통해 접근 가능하며 지상에 자생하는 입목은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경4776 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야동동 279-10 (신주소: 경기도 파주시 월롱산로 105-21)

* 용도: 공장

* 감정가: 6,495,722,000원

* 토지면적: 7,397.00㎡ (약 2,237.79평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1,350.00㎡ (약 408.37평)

* 건물 제시외면적: 667.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 및 별지 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2019-183호 포함(가액은 감정평가명세표 참조 요).

* 본건 지상 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 박스 수개 동 소재함.

* 목록 3, 4번 토지는 지적상 맹지이나, 목록 1, 2번 토지를 통해 접근 가능하며 지상에 자생하는 입목은 거래 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 야동동 소재 ‘문산제일고등학교’ 북측 원거리에 위치.

* 주위 환경: 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 교통 상황: 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 대상물건(1,2번 토지): 공히 인접필지 및 도로 대비 대체로 북동측 하향 완경사를 평탄하게 조성한 2필 일단지의 사다리형 토지로서 ‘공업용’ 건부지로 이용 중임.

* 대상물건(3,4번 토지): 공히 북동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, ‘법면’으로 이용 중임.

* 인접 도로 상태:

* 대상물건(1,2번 토지): 공히 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 대상물건(3,4번 토지): 지적상 맹지이나, 대상물건(1,2번 토지)를 통해 접근 가능함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(산업 Zone)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)

* 준보전산지 (목록 3,4번 토지)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (접수일 2019-06-25, 채권액 2,520,000,000원).

* 경매신청채권자: 박애숙 (임의경매, 접수일 2025-09-01, 채권액 98,000,000원).

* 소멸 예정 권리:

* 중소기업은행 근저당 (말소기준권리)

* 박애숙 근저당 (접수일 2025-04-10, 채권액 98,000,000원)

* 박애숙 임의경매 (말소 예정)

* 인수되는 권리: 해당 없음 (일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됨).

* 등기부채권 총액: 2,618,000,000원.

* 임차인 현황:

* * 공 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-09-25, 대항력 없음.

* * 농 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2020-07-27, 대항력 없음.

* * 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2019-09-25, 대항력 없음.

* * 쿨 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2020-02-18, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 대상물건은 경기도 파주시 야동동 소재 ‘문산제일고등학교’ 북측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 물건 이용 현황: 현재 공장으로 이용 중에 있습니다.

* 주변 시설 확인: 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. (혐오시설 및 기타 특이사항은 현장 답사를 통해 확인 필요)

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '문산제일고등학교'가 인근에 위치하며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 직접적인 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 주거 환경: 공장 지역으로 주거 환경에 대한 별도 판단은 필요하며, 주변은 단독주택 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 컨테이너: 공부상 등재되지 않은 제시외 건물(㉠~㉥) 및 컨테이너 박스 수 개 동이 소재하며, 이 중 일부 컨테이너 박스는 매각에서 제외됩니다. (포함 평가된 제시외 건물에 대한 확인 필요)

* 맹지: 목록 3, 4번 토지는 지적상 맹지이나, 다른 토지를 통해 접근 가능하여 실질적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 토지 이용 계획상 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한을 받고 있어, 향후 개발 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 임대 현황: 건물 임대차 관계가 확인되지 않아(미상), 낙찰 후 예상치 못한 임대차 관계가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨)

* 별지 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 포함: 별도 목록으로 신고된 사항이 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 야동동에 소재하는 공장용 토지 및 건물로, 총 4개 필지의 토지(7,397㎡)와 3개 동의 건물(1,350㎡)이 일괄 매각 대상입니다.

* 감정가는 약 65억 원으로, 권리 분석 결과 인수되는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 제시외 건물 및 컨테이너, 맹지, 다양한 토지 이용 제한, 미확인된 건물 임대차 현황 등은 현장 답사를 통한 면밀한 실사 확인이 반드시 필요합니다.

* 공장 용도로는 적합하나, 타 용도 변경 시에는 관련 법규 및 인허가 사항을 반드시 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 시너지 효과 기대: 토지와 건물을 일괄 취득함으로써 즉시 공장 운영 또는 재개발 등 다양한 투자 전략 구사가 가능합니다.

* 대규모 공장 부지: 7,397㎡ (약 2,237.79평)의 넓은 토지 면적은 대규모 생산 시설 운영에 유리합니다.

* 접근성 양호: 차량 진출입이 용이하고 인근 도로가 잘 갖추어져 있어 물류 이동 및 근로자 출퇴근에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 주변 개발 가능성 및 지역 경제 활성화 추세에 따라 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

* 정확한 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필수적입니다:

* 인근 유사 물건 시세 조사 및 비교 분석

* 건물 상태 및 증축/개축 가능성, 공장 설비 현황 평가

* 토지 이용 규제에 따른 개발 제한 여부 및 수익성 분석

* 철저한 현장 답사를 통한 임장 활동

* 정확한 권리 분석을 통한 추가 인수 비용 확인 (본 건은 현재 인수 권리 없음으로 판단되나, 간과할 수 없음)

* 위 모든 사항을 종합적으로 검토한 후, 시장 상황 및 경쟁 입찰 분석을 통해 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.