나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64098 [1] 경기도 파주시 동패동 2119 파주운정신도시디에트르더퍼스트 1305동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 파주시 동패동 소재 ""초롱초등학교"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 위치하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2021.10.20)

외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등,
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 주차장, 방송설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동패동 2119 :도시지역(파주운정3지구), 제3종일반주거지역(2022-01-17), 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2022-12-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(20200317)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-08-30)(초롱초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-21)(운정3고등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-21)(운정3중학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-21)(운정5초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-21)(운정5초등학교 상대보호구역반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-03-02)(심학중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운정초롱유치원 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(20200317)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-08-30)(초롱초등학교 절대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운정초롱유치원 절대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 아파트에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인하여 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64098 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 2119 파주운정신도시디에트르더퍼스트 1305동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 739,000,000원

토지면적: 65.32㎡ (약 19.76평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동에 위치하며, 초롱초등학교 북측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

단지로의 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 20층 건물 중 제6층 제601호입니다. 사용승인일은 2021년 10월 20일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2021년 12월 22일자 신한은행 근저당 (을1)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 권리는 없습니다.

등기부 현황

등기부상 채권 총액은 825,285,997원이며, 주요 권리로는 신한은행 근저당 2건, 경기신용보증재단 가압류 1건, 그리고 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, "임대관계: 미상임" 및 "폐문부재로 인한 출입불가"로 인해 내부 이용 상태 및 정확한 임대차 관계 파악에 어려움이 있습니다. 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설

본건이 속한 파주운정신도시는 계획된 신도시로, 주변에 교육시설(초등학교, 중학교, 고등학교 등) 및 주거단지가 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 이는 주거 환경 측면에서 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

아파트 단지 자체적으로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다. 또한, 초롱초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 정보

'파주운정신도시 디에트르 더 퍼스트' 아파트는 총 11개동, 820세대로 구성되어 있습니다. 단지 내 지상 및 지하 주차가 가능하며, 최고 20층 높이의 건물입니다. 아파트 사용승인일은 2021년 10월 20일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 이는 채권이 유동화 전문회사로 이전되었음을 의미합니다. 일반적인 경매 절차와 동일하게 진행되나, 특수한 금융 구조가 반영되었을 가능성이 있습니다.

임대 관계 미확인

임대 관계가 미상이고 내부 확인이 불가하여, 실제 점유 관계 및 명도 대상 여부에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다. 이는 향후 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축인 아파트로, 입지 조건, 교통, 주거 환경 등 전반적인 조건이 우수합니다. 특히 초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 가족 단위 거주자에게 매력적인 조건입니다. 권리 관계가 명확하고 매각으로 인해 모든 부담이 소멸되는 점은 경매 투자의 안정성을 높입니다. 다만, 임대 관계가 미상이어서 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2021년 사용승인된 아파트로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

우수한 입지: 초롱초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋으며, 주변 교통망 또한 편리합니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

향후 시세 상승 기대: 운정신도시의 지속적인 개발 및 GTX 노선 개통 등 교통 호재는 장기적인 시세 상승 가능성을 시사합니다. (다만, 최근 시장 분위기는 다소 잠잠하다는 분석도 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 739,000,000원

최근 실거래가(유사 면적): 2026년 7월 17일, 84.9889㎡, 16층 매물 675,000,000원

최근 시장 분석에 따르면, GTX 개통 효과가 기대만큼 반영되지 않고 금리 등 거시경제 요인으로 인해 파주 운정 지역 아파트 매매 가격이 잠잠하거나 소폭 하락하는 추세도 관찰됩니다. 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점과 시장 상황을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 대비 10~20% 할인된 수준 또는 최근 실거래가 수준을 하회하는 가격으로 책정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 660,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가(675,000,000원)보다 소폭 낮은 수준이며, 감정가 대비 약 10.7% 할인된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.