나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73106 [1] 경기도 양주시 은현면 용암리 828-2 현에버빌 제3동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 용암리 소재 '서정대학교' 남서측 인근에 위치하며 인근에는 다세대주택, 소규모공장, 단독(농가)주택 및 농지 등이 소재하고 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인: 2015.01.02.) - 외벽 : 석재붙임 및 스톤코트 마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

LPG에 의한 개별난방, 위생 및 급ㆍ배수시설 등이 되어 있는 것으로 탐문되나, 폐문부재로 해당 설비의 정상작동 여부 및 세부 설비내역의 확인이 불가하였으며, 실제와 상이할 수 있으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형, 은현47), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 양주시 은현면 용암리 828-2 현에버빌 제3동 3층302호

(도로명 주소: 경기도 양주시 화합로1080번길 92-24)

1.2. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 평스라브 지붕 4층 건물 내 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2015년 1월 2일입니다. 본 건물의 주된 용도는 다세대주택입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 58.24㎡ (약 17.6평)

토지 지분: 58.238㎡

건물면적: 47.71㎡ (약 14.4평)

건물 지분: 47.7075㎡

(JSON 자료에 따르면, 유사 면적인 47.5538㎡ (약 14.38평)의 전용면적으로 확인됩니다.)

1.4. 감정가 및 경매 기본 정보

감정가: 99,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

사건 번호: 의정부지방법원 2025타경73106 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 양주시 은현면 용암리에 위치하며, '서정대학교'의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 소규모 공장, 단독(농가)주택 및 농지 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김진숙 (2016.10.13) -> 손재현 (2021.12.30, 매매가 115,000,000원)

* 주택 임차권: 허찬용 (2024.01.10 등기, 2021.12.28 전입, 2021.11.15 확정, 권리금액 115,000,000원) - 인수

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.09.19, 1,020,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 성북구 (2025.03.06) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.04, 115,000,000원) - 말소

* 등기부 채권 총액: 1,135,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 허 (주택도시보증공사)

* 보증금: 0원 (자료상 표기)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 28일

* 확정일자: 2021년 11월 15일

* 배당신고일자: 2024년 01월 10일

* 대항력: 있음.

* 비고: 본 물건에는 대항력 있는 임차인 허 씨가 존재하며, 등기부등본상 115,000,000원의 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서에 따르면, 신청채권자(주택도시보증공사)가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용의 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 하지만, 임차인의 대항력 존재 및 등기사항의 복잡성을 고려하여 입찰 전 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 늦게 등기된 압류 및 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리보다 선순위인 허 씨의 주택 임차권은 대항력을 가지고 있으나, 제출된 대항력 포기 확약서로 인해 인수 보증금이 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매/전월세)

최근 거래된 주변 '현에버빌' 단지 내 시세는 다음과 같습니다.

* 2024년 7월 4일: 55.7㎡ (약 16.8평), 2층, 828-4번지, 10,000만원

* 2025년 11월 19일: 55.7㎡ (약 16.8평), 4층, 828-4번지, 8,300만원

* 2026년 6월 24일: 47.55㎡ (약 14.4평), 4층, 828-2번지, 6,200만원 (본건과 유사한 면적 및 건물 번지)

분석: 최근 거래 사례를 종합해 볼 때, 본 건과 유사한 면적(47.71㎡)의 2026년 6월 거래가 6,200만원은 현재 시세의 하한선으로 판단됩니다. 감정가 9,900만원은 현재 시세보다 높은 수준입니다.

4.2. 건물 정보

* 건물명: 현에버빌

* 건축년도: 2014년 (총괄표제부) / 2015년 1월 2일 사용승인 (표제부)

* 총 세대수: 27세대 (3개동)

* 주차 대수: 27대

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 소규모 상가나 편의시설이 위치할 것으로 추정되나, 구체적인 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 시설

본 건 소재지 인근에 '서정대학교'가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

대항력 있는 임차인 허 씨의 존재와 관련하여, 등기상 115,000,000원의 임차권이 '인수'로 기재되어 있습니다. 비록 물건명세서상 대항력 포기 확약서 제출로 인수 보증금은 0원으로 분석되지만, 이러한 권리 관계는 낙찰자에게 잠재적인 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 권리관계의 최종 확인이 매우 중요합니다.

6.2. 물리적/현황 리스크

본 건은 폐문부재로 인해 내부 설비(LPG 개별난방, 위생 및 급배수 시설 등)의 실제 정상 작동 여부를 확인할 수 없었습니다. 따라서 실제 점검 시 설비의 노후화 또는 고장으로 인한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역을 분석한 결과, 명확하게 기재되거나 지도상 확인되는 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 유해 공장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, '소규모 공장' 등이 혼재하는 지역이므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 은현면의 현에버빌 다세대주택으로, 비교적 신축(2015년 사용승인)이며 대항력 있는 임차인 문제만 해결된다면 비교적 안전한 권리 관계를 가집니다. 서정대학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 잠재적 임대 수요가 예상됩니다. 그러나 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었고, 임차인의 권리관계 확인이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 서정대학교 인근에 위치하여 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 권리 문제가 명확히 해결될 경우, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

최근 실거래가 하한선 (2026.06.24 거래, 47.55㎡): 62,000,000원

인수 보증금: 0원 (물건명세서상 대항력 포기 확약서 제출로 인한 인수 보증금 없음으로 분석됨)

분석: 본 물건은 최근 실거래가 하한선(6,200만원)보다 감정가(9,900만원)가 높게 책정되었습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 제기되었으나, 물건명세서 상의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이러한 점과 현재 시세, 그리고 권리관계의 최종 확인 필요성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 6,500만원 ~ 7,500만원.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 자료 및 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 법원 매각기일의 변동 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.