나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73121 [1] 경기도 동두천시 광암동 32 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 광암동 소재 "동두천두레수도원" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 불가하나, 북측 인근까지는 접근가능 하며, 대중교통 여건은 버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 북서향의 경사지이며, 전(휴경지)으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(2025-04-25), 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내-일부제한구역), 가축사육제한구역(2016-12-01)(500m 이내-일부제한구역),배출시설설치제한지역, 성장 관리권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

물건 비고

농지취득자격증명요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2025타경73121 (1) 사건에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73121 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 광암동 32

* 용도: 전 (휴경지)

* 토지면적: 7772.00㎡ (약 2,351평)

* 건물면적: 0㎡

* 감정가: 551,812,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지매각

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 농지이므로 매각 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으니 각별한 주의가 요구됩니다.

* 공동담보 물건으로 경매가 진행 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 동두천시 광암동에 위치하며, "동두천두레수도원"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 토지 자체로는 차량 접근이 불가하며, 북측 인근 지역까지는 접근이 가능합니다. 대중교통 여건은 인근 버스정류장의 위치와 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형의 경사지로, 현재 전(휴경지)으로 이용 중입니다.

지적상 맹지이므로 도로 확보에 대한 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 5일 접수된 동두천농업협동조합의 근저당권(금 348,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권: 최동근(2013.12.03 이전), 박단비(2024.01.05 매매 460,000,000원)

* 근저당: 동두천농업협동조합(2024.01.05, 348,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 주식회사하나자산신탁, 롯데카드, 현대카드, 경기신용보증재단, 하나카드, 삼성카드 등 다수 (총 채무액 838,671,105원)

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 모든 가압류 채권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 임차인 보증금은 0원이며 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 건물 면적이 없는 토지이므로 임차인이 존재할 가능성은 낮습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약표에 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 및 권리 존속 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 생산관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(300m 이내, 500m 이내), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

이러한 용도지역 및 제한사항으로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보 및 주변시설

5.1. 편의시설 및 의료/교육시설

본 건 자체의 편의시설 접근성은 낮습니다. 차량 이용 시 동두천 시내 또는 인근 지역의 편의시설, 종합병원 등 의료시설 및 교육시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주변은 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

다만, 최근 뉴스 보도에 따르면 동두천 지역에는 과거 미군 기지촌과 관련된 역사적 장소(옛 성병관리소)가 있으며, 이와 관련하여 보존과 개발을 둘러싼 논란이 있는 것으로 파악됩니다. 본건 물건지(광암동 32) 자체에 직접적으로 연관된 혐오시설이나 논란이 되는 시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 중대한 위험이 있습니다.

* 맹지 및 경사지: 지적상 맹지로서 도로 접근에 제약이 있으며, 경사지라는 점은 토지 활용에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역 및 각종 제한구역으로 묶여 있어 건축이나 개발 행위에 있어 법규적 제약이 따를 수 있습니다.

* 개발 사업과의 연관성: 주변 지역(소요산 개발 사업 등)에서 진행되는 개발 계획이나 과거 역사적 이슈(성병관리소 등)가 간접적으로 토지 가치나 개발 방향에 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 동두천시 광암동에 위치한 7,772㎡ 규모의 전(휴경지) 토지입니다. 감정가는 5억 5천여만 원으로 책정되었으며, 매각 대상은 토지만입니다.

주요 특징으로는 농지라는 점, 지적상 맹지이며 경사지라는 점, 그리고 농지취득자격증명 없이는 매수 자체가 불가능하다는 점입니다. 교통 및 생활 편의성은 다소 불편한 편입니다.

등기부상 다수의 가압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

토지 이용에 있어 생산관리지역이라는 점 외에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 공법상 규제가 적용되므로, 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 2,351평의 비교적 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 시사합니다.

* 잠재적 가치 상승: 동두천시라는 지역적 특성과 향후 개발 계획에 따라 토지 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 낮은 경쟁률 기대: 맹지, 경사지, 농지라는 조건과 농지취득자격증명 필요성으로 인해 일반 투자자들의 관심이 낮아 경쟁률이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지취득자격증명 필수, 맹지, 경사지, 토지이용 제한 등 여러 제약 조건이 존재합니다. 또한, 감정가(5.5억 원) 대비 토지매매 사례(4.6억 원, 2024.01.05)를 참고할 때, 경매 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 551,812,000원

* 최근 매매 사례: 460,000,000원 (2024.01.05)

예상 입찰가는 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 3억 8천만원에서 4억 4천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 일반적인 참고 범위이며, 개별적인 시장 상황, 투자 목적, 현장 조사 결과, 권리 분석 심화 등을 통해 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사를 바탕으로 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.