나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73105 [1] 경기도 양주시 덕계동 656-4 주원하이빌 101동 5층 503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 덕계동 소재, ‘덕계고등학교’ 남서측 방향에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주 위는 다세대,아파트 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택 : 단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

자연녹지지역 , 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문 의바람) , 기타하천시설, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시 설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 하천구역(덕계천)<하천법>

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73105 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 656-4 주원하이빌 101동 5층 503호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물 규모: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평슬라브지붕, 5층 건물 중 5층 503호

건축 연도: 2019년 (사용승인일 2020.07.15)

감정가: 158,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 40.82㎡ (약 12.35평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 44.32㎡ (약 13.41평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '덕계고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역(회천지구), 기타 하천시설, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하천구역(덕계천) 등에 해당되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 신청 내역

채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. (사건번호: 2025타경73105)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부등본 상 '을1' 주택임차권 (권리자: 신성균, 임차보증금 175,000,000원)이 등기되어 있으나, '말소' 대상입니다.

주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 확약서가 제출된 사실이 있습니다.

따라서 본 건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5, 접수 2025.09.04)

이하 모든 권리는 말소될 예정입니다. (단, 민간임대주택 등기가 별도 존재하며, 매수 시 별도 확인 요망)

3.4. 주의사항

'민간임대주택등기'가 존재하므로, 매수인은 해당 등기의 내용 및 그로 인한 영향에 대해 면밀히 확인해야 합니다. HUG의 확약서 내용과 관련하여 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

* 교육시설: 덕계고등학교 인근 위치

* 주거환경: 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 주거지역

* 교통: 차량 진출입 편리, 대중교통 이용 용이

* 편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 가능 (지역 내 개발 진행 중)

4.2. 주변 매매 시세 분석

제공된 주변 거래 사례를 분석한 결과, 유사 연식(2019년식)의 다세대주택(행복마을2차, 70.2㎡)이 2026년 6월 210,000,000원에 거래되었습니다. 이를 전용면적당 단가로 환산 시 약 300만원/㎡ 수준입니다.

본건은 44.32㎡(약 13.41평)의 전용면적을 가지므로, 이 시세 단가를 적용할 경우 약 133,000,000원 내외의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

본건의 감정가 158,000,000원은 상기 분석된 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 탐문 및 일반적인 검색 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설(대형 폐기물 처리장, 소각장, 유해 화학물질 취급 시설 등)이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 개발 계획이나 인허가 사항에 대한 추가 확인은 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 민간임대주택등기: 매수 후 말소 또는 승계 여부에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이에 따른 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

* HUG 확약서 검토: 임차인(HUG)의 대항력 포기 및 말소 동의 관련 확약서의 법적 효력 및 실제 이행 여부에 대한 철저한 검증이 요구됩니다.

* 감정가 대비 시세: 현재 파악된 시장 시세 대비 감정가가 높아, 낙찰 후 추가적인 감정 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 신축 연식(2019년)으로 비교적 양호한 상태이며, 덕계동 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 특히, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 점은 장점입니다. 그러나 민간임대주택등기 및 HUG 관련 특이사항은 매수인이 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 감정가가 현재 시장 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수할 임차인 보증금 없음 (0원)

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물

* 주거 선호 지역: 양주시 덕계동의 주거 밀집 지역에 위치

8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 그리고 권리분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 다음과 같이 예상됩니다.

* 감정가: 158,000,000원

* 시세 기반 추정가: 약 133,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 150,000,000원

현 시세 대비 감정가가 높게 평가된 점과 민간임대주택등기 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

본 건의 적정 입찰가는 145,000,000원으로 판단됩니다. 입찰 참여 시에는 경매 동향 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.