나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13243 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 7층 709호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 우이신설선 ""정릉역"" 북서측 인근에 위치함.
주위는 아파트단지,다세대주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 우이신설선 ""정릉역"" 및 버스정류장이
소재하는 등 제반대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상15층 내 7층 709호로서
외벽:석재붙임마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2022.08.09일자로 사용승인되고,
아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수서비,승가익설비,CCTV설비,기계식 주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로,남서측으로 세로(가),북서측으로 세로(불)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<성북구 정릉동 148-10소재>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)
(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.)
<추가기재> 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)

<성북구 정릉동 148-11소재>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)
(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.)
<추가기재> 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)

<성북구 정릉동 148-12소재>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)
(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.)
<추가기재> 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)

<성북구 정릉동 148-13소재>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)
(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.)
<추가기재> 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)

<성북구 정릉동 150-27소재>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)
(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.)
<추가기재> 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)

<성북구 정릉동 155-4소재>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)
(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.), 건축선(2019-04-18)
<추가기재> 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)

<성북구 정릉동 155-7소재>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)
(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.), 건축선(2019-04-18)
<추가기재> 지구단위계획결정고

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13243 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 7층 709호

용도: 도시형생활주택

감정가: 193,000,000원

토지면적: 4.78㎡ (약 1.45평)

건물면적: 12.32㎡ (약 3.73평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 우이신설선 ""정릉역"" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거지역 환경을 형성하고 있습니다.

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 우이신설선 ""정릉역"" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

주택도시보증공사(유보경)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-21

확정일자: 2023-02-24

배당신고일자: 2025-01-31

대항력: 없음

비고: 유보경 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다. (보증금 170,000,000원)

등기부 현황 및 말소기준 권리:

집합건물 등기부 요약 상, 가장 빠른 접수일자로 말소기준 권리는 서울북부지방법원 강제경매개시결정(2025타경13243)으로 확인됩니다.

등기사항: 소유권보존(2022.09.14), 소유권이전(2023.03.21), 주택임차권(2025.01.31, 유보경, 말소예정), 강제경매(2025.09.05, 주택도시보증공사, 말소기준권리) 등이 기재되어 있으며, 해당 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

집합건물 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 현재 등기부상 해당 사항은 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

채권 총액:

등기부 채권 총액은 170,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 및 생활 편의시설:

본건 소재지는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 상업시설 및 편의시설은 도보 및 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

지역 특징 및 잠재적 혐오시설 유무:

본건이 위치한 성북구 정릉동 일대는 주로 주거 밀집 지역으로, 대규모 공원이나 녹지 공간이 비교적 잘 조성되어 있습니다. 주변 지역 조사 결과, 본건으로부터 근거리에 위치한 혐오시설이나 환경을 저해할 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. (정보 출처: Google 검색 등)

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비:

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상15층 내 7층 709호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 승강기, CCTV 설비, 기계식 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

이용 상태:

2022년 8월 9일 사용 승인되었으며, 현재 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항 및 권리 관계:

HUG 인수조건 변경, 공동담보, 선순위임차권 등이 특이사항으로 언급되어 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 0원) 채권자인 주택도시보증공사가 경매를 신청한 강제경매 건입니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 다음과 같은 법적 제한이 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도) 등이 적용됩니다. 이러한 규제들은 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택으로, 소형 면적(12.32㎡)을 가지고 있습니다.

교통 여건이 양호하고 주거 환경이 비교적 깨끗한 지역에 속합니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

다만, 감정가 1억 9,300만원에 비해 건물 면적이 매우 작아 평당 가격이 높게 책정된 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2022년 준공)로 향후 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수가 용이합니다.

정릉역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 선호도가 높은 지역에 위치하고 있습니다.

소액 투자 또는 1인 가구 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

인수되는 권리가 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 유사 지역(정릉동)의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

1) 동현파빌리언 (2003년식, 59.36㎡): 2026년 7월, 235,000,000원 거래 (약 1,300만원/평)

2) 엘렌시아 (2021년식, 29.94㎡): 2026년 7월, 230,000,000원 거래 (약 2,550만원/평)

3) 일화하이츠빌라 (1990년식, 58.95㎡): 2026년 7월, 150,000,000원 거래 (약 840만원/평, 연립 주택)

시세 분석 및 본건 평가:

본건은 2022년 준공된 도시형생활주택으로, 면적은 12.32㎡(약 3.73평)입니다. 감정가는 193,000,000원입니다.

유사 시점 및 지역의 신축 다세대 주택인 엘렌시아(29.94㎡, 2.3억)의 평당 가격(약 2,550만원/평)을 기준으로 본건의 면적에 적용할 경우, 시장가치는 약 9,500만원(3.73평 * 2,550만원/평) 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가(193,000,000원)는 이러한 시장가치 추정치보다 약 2배 이상 높습니다. 이는 본건 건물의 신축 연도(2022년)와 입지적 가치, 또는 소형 주택에 대한 특수한 시장 수요 등을 반영한 것으로 보이나, 제시된 비교 사례와는 상당한 괴리가 있습니다.

감정평가액이 현재 시장가치 대비 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 합니다.

예상 입찰가:

감정가(193,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 거래 사례에서 나타난 평당 가격 수준을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 약 130,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.