나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13233 [1] 서울특별시 노원구 공릉동 370-10 에이동 OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 ‘공릉역(지하철 7호선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '공릉역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 1993.10.12) 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외, 남측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13233 (1)

* 소재지: 서울특별시 노원구 공릉동 370-10 에이동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 222,000,000원

* 토지면적: 25.38㎡ (약 7.68평)

* 건물면적: 51.61㎡ (약 15.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 ‘공릉역(지하철 7호선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '공릉역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 11일 접수된 한국주택금융공사 근저당 (채권금액 138,600,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 김영진 (1993-10-27)

* 이후 소유권 이전: 이은숙 (2008-04-04), 정봉섭 (2021-06-11, 매매)

* 채권자: 한국주택금융공사 (근저당 2021-06-11, 임의경매 2025-09-04)

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 서울특별시 노원구 공릉동은 주거 밀집 지역으로, 지하철 7호선 공릉역을 중심으로 편의시설 및 상업시설이 발달해 있습니다.

* 주변 시세:

* 최근 서울 노원구 공릉동 일대 다세대/연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 5일 거래된 성우그랜드빌(2004년 준공, 69.82㎡)은 372,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1777만원)

* 2026년 5월 11일 거래된 현대가든빌라가동(1986년 준공, 93.85㎡)은 355,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1250만원)

* 2026년 5월 1일 거래된 삼호골드타운(2002년 준공, 62.53㎡)은 315,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1660만원)

* 분석: 본건(51.61㎡, 약 15.61평)의 감정가 222,000,000원은 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로 파악됩니다. 특히, 면적을 고려한 평당 가격으로 환산 시, 본건의 감정가는 주변 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축 정보:

* 준공년도: 1993년 10월 12일 (만 33년 경과)

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

* 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 공릉역 인근으로 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 주변 지역 내 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1993년 준공으로 30년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 7호선 공릉역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호한 다세대주택입니다. 감정평가액이 최근 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 건물 노후화는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 매력: 감정가 대비 높은 주변 시세를 고려할 때, 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 공릉역과 인접하여 대중교통 이용이 용이하며, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 신혼부부 등 소형 주택을 찾는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 222,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 면적당 가격을 고려하고, 임차인 관련 리스크, 건물 노후도 등을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 해당 지역의 다세대주택 평당가는 약 1,250만원 ~ 1,770만원 수준입니다. 본건의 면적(약 15.61평)을 고려할 때, 시장 가치는 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 내외로 추정됩니다.

경매 특성상 경쟁 상황 및 명도 비용 등을 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정하면 255,000,000원 ~ 275,000,000원 사이에서 검토해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해, 본건의 감정가 대비 약 120% 수준인 266,000,000원 전후로 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.