나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51958 [1] 서울특별시 강동구 암사동 422-7 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 주상용 건물 및 다세대주택 등이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 5개호로서, (사용승인일: 2024-05-21) 외벽: 치장벽돌 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바: 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미 상 임. - 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51958 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 냉동냉장수산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 422-7 2층201호

용도: 다세대주택

토지면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

건물면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

건축물 사용승인일: 2024년 5월 21일

1.3. 감정평가액

감정가: 546,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주상용 건물 및 다세대주택 등이 주로 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 주식회사이송(2024.06.05)이며, 근저당은 주식회사로얄에셋금융대부(298,350,000원, 2024.06.05)가 설정되어 있습니다. 이후 소유권이전신탁(수협은행, 2024.07.17)이 이루어졌고, 임의경매 개시 결정(냉동냉장수산업협동조합, 2,401,366,366원, 2025.09.04)이 등재되어 있습니다. 또한, 근저당부채권질권(완도금일수산업협동조합, 2,983,500,000원, 2025.10.29)이 설정되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 이덕수 씨가 있으나, 보증금과 차임은 0원으로 명시되어 있으며 전입, 확정, 배당신고일자가 없습니다. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 실제 권리 관계 및 지급 여부에 대한 추가 확인이 필요하나, 대항력이 없어 낙찰 후 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 등기부상 근저당권, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울 강동구 암사동에 위치하며, 주변 지역은 주상용 건물 및 다세대주택이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역입니다. 2024년 5월 사용승인을 받은 신축 건물로, 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 건축 연도 및 면적에 따라 가격 차이가 발생하고 있습니다.

* 암사동 510-26 (2013년 건축, 29.97㎡): 308,500,000원 (약 1029만원/㎡)

* 암사동 450-28 (2022년 건축, 47.85㎡): 590,000,000원 (약 1233만원/㎡)

* 암사동 445-15 (1986년 건축, 42.57㎡): 203,000,000원 (약 477만원/㎡)

본 물건(45.99㎡, 2024년 건축)은 신축 건물로서, 2022년 건축된 47.85㎡ 면적의 물건 시세(약 5억 9천만원)를 고려할 때, 본건의 감정가(5억 4천 6백만원)는 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

대상 물건 북서측 인근에 성덕고등학교가 위치하며, 주변에 여러 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 채권 총액이 상당히 높게 설정되어 있습니다. 특히 근저당부채권질권 금액이 크다는 점을 인지해야 합니다. 임차인 이덕수 씨는 대항력이 없으나, 임대차 관계의 실제 여부 및 특이사항 발생 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

본 물건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당되나, 통상적인 주거용 부동산 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 외국인 등의 거래 시에는 관련 절차 확인이 필요합니다. 2024년 5월에 사용승인을 받은 신축 건물이므로 건축 하자 발생 가능성은 낮으나, 준공 후 관리 문제 등을 고려할 필요는 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재까지 검색된 정보에 따르면, 대상 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 지역은 주로 주상복합 및 다세대 주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사동에 위치한 신축(2024년 사용승인) 다세대주택입니다. 우수한 교통 및 교육 환경, 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 주거 가치가 높다고 판단됩니다. 등기부상 채권 총액은 높으나, 임의경매로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 권리상 안전성이 높은 편입니다. 임차인 관련 특이사항은 없어 명도 또한 원활할 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 합리적인 가격으로 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2024년 사용승인)로 즉시 입주 또는 임대가 가능하여 공실 위험이 낮습니다.

* 강동구 지역의 지속적인 개발 및 교통 호재(예: 지하철 노선 확장 등)에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 명일역 인근 역세권 입지로 실거주 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 책정되어 투자 메리트가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 546,000,000원

최근 3년간(주어진 데이터 기준 2026년 5월)의 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(45.99㎡) 및 건축 연도(2024년)를 가진 신축 건물의 시세는 약 5억 6천만원에서 5억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금: 0원

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하여 550,000,000원 ~ 580,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 현황, 응찰자 수, 희망 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.