나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13196 [1] 서울특별시 강북구 미아동 234-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""미아역(4호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 인근에 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반
교통편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 지세평탄한 정방형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 2.0 ~ 2.5M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대
보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한
허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.
8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 시멘기와지붕 단층 주택 건으로서,
외벽 : 벽돌조 치장쌓기 마감 등.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수시설, 도시가스공급설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후면 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13196 (1)

서울특별시 강북구 미아동 234-21

용도: 단독주택

감정가: 482,208,720 원

토지면적: 72.40㎡ (약 21.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.76㎡ (약 14.75평)

건물 제시외면적: 1.20㎡ (약 0.36평)

총 건물면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 지하철 4호선 '미아역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 인근에 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통편의도는 보통 수준임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 2.0 ~ 2.5M 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

* 권리 분석 결과, 인수해야 할 권리가 존재하는 물건임.

* 말소기준권리: 2021년 5월 26일 접수된 (주)대한민국재능기부포럼 근저당권 (을5)임.

* 선순위 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 4월 23일

* 확정일자: 2021년 5월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 건물 등기부상 을구 6번 임차권 등기가 말소되지 않고 인수될 예정임. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수해야 함.

* 임차인: 이연우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 8월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않음.

4. 상권분석

* 본건은 지하철 4호선 '미아역' 인근의 주택지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있음.

* 반경 1km 내외에 지하철역, 버스정류장, 상업시설, 관공서, 학교 등이 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역임.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 7월 거래 기준)를 분석한 결과, 전용면적 약 48.45㎡ ~ 58.37㎡의 다세대 주택이 2억 8,300만 원 ~ 3억 1,800만 원에 거래되었음. 이는 본건의 건물 면적(48.76㎡)과 유사한 수준임.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 미아역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 시설: 본건 인근에 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 소재하며, 주택가 주변으로 소규모 상권이 발달해 있음.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변 지역에 대해 조사한 결과, 주거 지역 특성상 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있거나 가까이 위치한다는 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 노 의 보증금 1억 8천만 원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 미변제 금액은 매수인이 인수해야 함. 이는 예상보다 높은 추가 지출로 이어질 수 있음.

* 건물 노후도: 건물 사용 승인일(1969년 7월 24일) 기준으로 약 57년 경과된 노후 건물임. 재건축 또는 대규모 보수 공사가 필요할 수 있으며, 이에 따른 상당한 비용 발생이 예상됨.

* 좁은 도로 접면: 북서측으로 노폭 약 2.0 ~ 2.5M 내외의 좁은 도로에만 접하고 있어 차량 통행 및 건물 신축/증축 시 제약이 있을 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등의 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 4호선 미아역 역세권에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 비교적 넓어 지가 상승에 따른 잠재력을 가지고 있음. 그러나 50년 이상 경과된 노후 건물이며, 가장 큰 리스크는 보증금 1억 8천만 원을 가진 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점임. 경매 절차에서 해당 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인은 이를 추가로 부담해야 하므로 입찰 전 철저한 권리 분석과 인수 금액 추정이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 미아역 역세권 입지로 향후 개발 및 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 개발 가능성.

* 주변 시세 대비 저평가 시 매력적인 투자 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 482,208,720원이며, 이는 토지 가치와 건물의 노후도를 고려한 것으로 판단됨.

주변 다세대 주택의 최근 실거래가(2026년 7월 기준)를 고려할 때, 본건 단독주택의 시장 가치는 약 4억 5천만 원 ~ 4억 8천만 원 수준으로 추정됨.

가장 큰 리스크인 임차인 노 의 보증금 1억 8천만 원 중, 경매 배당을 통해 일정 금액(약 50%인 9천만 원으로 추정)을 변제받고 나머지 9천만 원을 매수인이 인수한다고 가정할 경우,

안정적인 투자를 위한 적정 입찰가 범위는 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정할 수 있음.

예상 입찰가: 392,000,000원

이 예상 입찰가는 인수될 보증금 9천만 원을 제외하고 산정한 가격이며, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황, 타 채권자들의 배당 순위 및 금액, 임차인의 배당 수령액 등에 따라 변동될 수 있음. 따라서 입찰 전 반드시 추가적인 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 금액을 확정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.