나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51955 [1] 서울특별시 성동구 용답동 86-1 엘케이플레이스1차 6층 602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 ""답십리역"" 남서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 단독주택, 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주택지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 전철역(답십리역) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 6층
건물 내 제6층 제602호 외 2개호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 ""건물개황도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대,
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

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서울특별시 성동구 용답동 86-1번지에 소재한 엘케이플레이스1차 6층 602호 도시형생활주택입니다.

본 물건은 2023년 8월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 건물로, 총 6층 중 6층에 위치하고 있습니다.

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1.2. 면적 정보

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토지 면적은 19.50㎡ (약 5.90평)이며, 이에 대한 지분도 19.5㎡ (약 5.90평)입니다.

건물 면적은 29.96㎡ (약 9.06평)이며, 이에 대한 지분 역시 29.96㎡ (약 9.06평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

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1.3. 물건 기본 현황

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감정평가액은 565,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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본 물건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 '답십리역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통상황

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차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 답십리역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

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2.3. 주변 시설

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* 인근에 생활 편의시설 및 상업시설을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련하여 주변 지역에 대한 종합적인 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

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집합건물 등기부등본상 소유권은 엘케이컴퍼니주식회사에서 김맹임으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2023년 8월 24일자 삼성골드대부주식회사의 근저당권 (933,400,000원)이며, 이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

본 건은 든솔신용협동조합의 임의경매 신청으로 진행 중입니다 (채권액 1,047,166,495원).

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 실제 점유 및 거주 여부, 기타 특이사항은 추가 확인이 필요합니다.

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3.3. 인수되는 권리

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본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건입니다.

등기부등본상 말소기준권리(삼성골드대부주식회사 근저당)보다 후순위로 설정된 모든 권리는 말소될 예정입니다.

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없다고 기재되어 있습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 최근 매매/전월세 동향

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인근 'LK PLACE 1차' 건물 내에서 유사 면적의 거래 사례를 확인할 수 있습니다.

* 86-1번지, 23.82㎡(약 7.20평) 다세대주택이 2026년 6월 60,000만원에 거래되었습니다.

* 다른 단지인 '청계리버빌5차' 23.11㎡(약 7.00평) 역시 2026년 6월 60,000만원에 거래되었습니다.

* 'ovreTheNanum' 19.25㎡(약 5.82평)는 2026년 7월 57,600만원에 거래되었습니다.

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4.2. 시세 분석 및 예상가

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동일 건물인 'LK PLACE 1차'에서 23.82㎡(약 7.20평)가 60,000만원에 거래된 사례는 본건의 시세 판단에 중요한 기준이 됩니다.

본건은 29.96㎡(약 9.06평)로 해당 거래 사례보다 면적이 약 1.26배 넓습니다.

면적당 가격으로 환산 시, 60,000만원 / 23.82㎡ = 약 2,518.9만원/㎡입니다.

이를 기준으로 본건의 예상 시세는 29.96㎡ * 2,518.9만원/㎡ = 약 75,466만원(7.55억원) 수준으로 추정됩니다.

감정가는 565,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 25% 가량 낮은 수준입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 내부 설비

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엘리베이터(E/V) 설비, 위생·급배수 설비, 소화전 설비 및 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

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5.2. 기타 참고사항

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* 2023년 8월에 신축된 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 도시형생활주택(단지형다세대)으로 총 20세대로 구성되어 있습니다.

* 건물 내 자주식 주차 10대가 가능합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지 별도 등기 있음

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주의사항 및 물건명세서에 '토지 별도 등기 있음'이라고 기재되어 있습니다. 이는 토지에 대한 소유권이나 권리관계가 건물과는 별도로 존재함을 의미할 수 있으므로, 반드시 등기부등본을 통해 그 구체적인 내용과 낙찰자가 인수할 부담이 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

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6.2. 기타 법적/행정적 제한

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* 본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당됩니다.

* 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함됩니다.

* 외국인, 재외동포 및 특정 외국법인 등이 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2026년 8월 25일까지). 외국인 등 매수자는 이 점을 유의해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본건은 2023년 신축된 '엘케이플레이스1차' 내의 도시형생활주택으로, 답십리역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

건물 상태가 양호하고, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대해볼 만한 물건입니다.

다만, '토지 별도 등기'의 존재 여부와 그 법적 효력, 그리고 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 철저한 권리분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 최신 연식의 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 내부 컨디션이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 전철역 인근에 위치하여 임대 수요 확보가 용이하며, 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 감정평가액이 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 통한 투자수익률 증대가 기대됩니다.

* 건물 면적(약 9.06평)을 고려한 소액 투자 접근이 가능합니다.

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9. 예상 입찰가

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감정가: 565,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 기준 추정 시세: 약 75,466만원 (7.55억원)

본건의 감정가가 시장 시세 대비 낮은 점, 신축 건물이라는 점, 그리고 역세권 입지 등을 감안할 때 치열한 경쟁이 예상됩니다.

'토지 별도 등기' 및 '토지거래허가구역' 지정 등 확인이 필요한 리스크 요소를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 이상으로 600,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 적극적 투자 시: 추정 시세 범위인 700,000,000원 ~ 750,000,000원까지도 고려 가능하나, 해당 가격대에서의 낙찰 시 투자 수익률 및 리스크를 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.