나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51929 [1] 서울특별시 마포구 성산동 638-1 궁전빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 '성서초교입구 교차로' 남동측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주위환경은 빌라, 단독주택이 위치하고 있는 ‘주택지대’로 인근에 성서초, 홍대부초, 홍대부여중, 홍대부여고 등 교육시설이 위치하며 ‘성미산로’, ‘월드컵로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설들이 위치하고 있음.

교통상황

본건 남서측 인근에 지하철 6호선 ‘망원역’이, 인근 ‘성미산로’, ‘월드컵북로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 내 제4층 제402호로, 외벽 : 치장벽돌마감, 석재붙임마감 등, 내벽 : 벽지붙임마감, 타일붙임마감 등, 창호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 사다리형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 도로, 서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

성산동 638-1: 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51929 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 638-1 궁전빌 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 278,720,000원

토지면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물 제시외면적: 10.90㎡ (약 3.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 월산새마을금고

준공년월: 2010년 1월

총 층수: 5층 (해당 층: 4층)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 '성서초교입구 교차로' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 빌라, 단독주택 등이 밀집한 주택지대입니다. 인근에 성서초, 홍대부초, 홍대부여중, 홍대부여고 등 다수의 교육 시설이 있어 교육 환경이 우수합니다. '성미산로', '월드컵로' 등 주요 도로 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 남서측 인근에 지하철 6호선 '망원역'이 위치하며, 인근 '성미산로', '월드컵북로' 변으로 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 북측으로 노폭 약 4미터, 서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 10월 25일자 월산새마을금고 근저당 (을2)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 말소 예정 권리:

* 근저당: 월산새마을금고 (을2) - 말소기준권리

* 가처분: 민경원 (갑3) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (갑4) - 말소

* 임의경매: 월산새마을금고 (갑5) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 임차인 현황:

* 임차인: H *

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 0원

* 임차인: L *

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 135,000원

* 전입일자: 2025-09-09

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-11-12

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 0원

* 인수되는 총 보증금: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 경매 절차를 통해 배당될 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주택가에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기반으로 하고 있습니다.

* 인근 주요 도로변에 상업 시설이 발달하여 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 성산동 92-18 (2009년식, 60.02㎡): 2026년 6월 470,000,000원 (약 783만원/㎡)

* 성산동 20-5 (2017년식, 50.86㎡): 2026년 7월 515,000,000원 (약 1013만원/㎡)

* 본건(29.85㎡)의 감정가는 278,720,000원으로, ㎡당 약 933만원 수준입니다. 이는 비교적 최근에 거래된 2017년식 건물(50.86㎡)의 ㎡당 가격(약 1013만원)보다는 낮고, 본건과 유사한 연식의 2009년식 건물(60.02㎡)의 ㎡당 가격(약 783만원)보다는 높은 수준입니다. 감정가는 해당 물건의 연식, 상태 등을 고려할 때 시장 시세에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 망원역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 교육: 성서초등학교, 홍대부속초등학교, 홍대부속여자중학교, 홍대부속여자고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업 시설(병원, 약국, 은행, 마트, 식당, 카페 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하면서도 주요 도로 및 상업 시설 접근성이 좋아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: '제시외 건물 포함'으로 매각되나, 공부와의 차이가 없다고 명시되어 있어 법적인 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 현황 조사를 통해 실제 이용 상태를 정확히 파악할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상) 등의 규제를 받습니다. 다만, 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 본 경매 이후라는 점은 고려해야 합니다.

* 건축 연식: 2009년식 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 접면: 인접 도로의 폭이 좁은 편이어서 차량 통행 및 주차에 일부 제약이 있을 수 있습니다. (단, 건물 내 주차장 시설은 구비되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동의 우수한 입지에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설이 풍부하며 교통 접근성 또한 양호합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 제시외 건물 포함 및 다양한 용도지역 규제가 있으나, 현재까지 공부상 특이사항은 없으며 매각에 포함되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 감정가가 주변 시세를 반영하고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 인근 학교 밀집으로 인한 교육 수요 및 직주근접 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 각종 편의시설과 문화 시설 접근성이 우수하여 거주 만족도가 높습니다.

* 안전한 권리 분석: 인수되는 채무나 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 마포구 지역의 미래 가치: 지속적인 개발 및 수요 증가가 예상되는 마포구 지역의 투자가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,720,000원입니다. 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2009년)의 건물(60.02㎡)은 470,000,000원 (약 783만원/㎡), 비교적 최근 연식(2017년)의 건물(50.86㎡)은 515,000,000원 (약 1013만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 감정가(29.85㎡, 933만원/㎡)는 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 제시외 건물이 포함되어 실질적인 이용 가치가 더 높을 수 있다는 점을 감안하면, 감정가 수준 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 감정가 278,720,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰을 고려하여 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 선을 예상해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.