나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51891 [1] 서울특별시 은평구 응암동 599-1 동건타워 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민감정 · 평가일 2025.09.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철 "새절역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 새절역 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2022년 4월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 13층건내 제5층 제504호로서 외벽: 석재붙임 마감 및 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

공부상 "업무시설(오피스텔)"(복층, 후면 내부구조도 참고)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, "업무시설(오피스텔), 근린생활시설(3호)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과에 문의)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51891 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 599-1 동건타워 5층 504호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 206,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지 지분: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물 지분: 18㎡ (약 5.45평)

1.3. 건물 정보 (동건타워)

사용승인일: 2022년 4월

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층 ~ 지상 13층

해당 호수: 5층 504호

내부 구조: 복층

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 지하철 6호선 "새절역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 새절역이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 말소기준권리(2025.08.28 접수, 주택도시보증공사 강제경매)보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권보존: 이두식 외 3명 (2022-05-12)

* 공유자전부이전: 박민재 (2022-09-07) - 매매

* 주택임차권: 엄영은 (2022-08-08 전입, 2022-07-25 확정) - 보증금 218,000,000원, 차임 0원. (말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-28) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (엄영은 채권 양수)

보증금: 218,000,000원

차임: 0원

전입/사업자: 2022-08-08

확정일자: 2022-07-25

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 본 건 신청 채권자이며, 엄영은의 임차보증금반환채권을 양수하였습니다. 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다(2026.4.8.자). 따라서 본 건 매수인은 임차인 관련 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항은 명시된 바 없음)

3.4. 권리분석 요약

임차인의 대항력이 없으며, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 응암동은 지하철 6호선 새절역을 중심으로 다양한 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집된 지역입니다. 인근에는 상업지역 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 수익성 분석 (참고)

인근 부동산 정보에 따르면, '동건타워' 및 유사 건물들의 소형 오피스텔(전용 18㎡ 내외) 월세는 보증금 1,000만원~2,000만원에 월 80만원 ~ 95만원 수준으로 형성되어 있습니다. (출처:) 이는 연간 약 960만원 ~ 1,140만원의 임대 수익을 기대할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

새절역 인근에 위치하여 이마트, 백화점 등 대형 쇼핑 시설 이용은 다소 거리가 있으나, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 은행 등)이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 6호선 새절역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 목적의 거래 시 허가를 받아야 합니다. (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. 과밀억제권역

수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 및 투자 시 세제 등 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후도 및 관리

2022년 4월에 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물 관리에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 새절역 역세권에 위치한 신축급 소형 오피스텔로, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 특히, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 및 과밀억제권역이라는 점은 향후 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 새절역 초역세권의 입지 (도보 5분 이내)

* 2022년 준공된 신축급 오피스텔 (동건타워)

* 임차인 관련 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 1인 가구 수요가 높은 전용 18㎡ 소형 면적

* 안정적인 월세 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 206,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 것으로 추정됩니다.

최근 '동건타워' 및 인근 유사 면적 오피스텔의 월세는 보증금 1,000~2,000만원, 월 80~95만원 선에서 거래되고 있으며, 이는 연간 약 960만원 ~ 1,140만원의 임대 수익을 제공합니다.

이를 바탕으로 역산 시, 연 6% 수준의 수익률을 가정하면 약 1억 6천만원 ~ 1억 9천만원 수준의 가치를 가질 수 있습니다. (1,000만원 / 0.06 = 16,667만원, 1,140만원 / 0.06 = 19,000만원)

다만, 본 건은 경매 물건이므로 경쟁 입찰 상황 및 낙찰률 등을 고려해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 신축급 건물이라는 점은 긍정적 요인입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 206,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.