나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51876 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산근린공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "구산역(지하철6호선)"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2020.01.30) 외벽 : 화강석붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사지로 "다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대)의 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건개요

주소: 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 1층 101호

건물명: 트라움하임 구산

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

구분: 구분건물 (집합건물)

준공년월: 2020년 01월 30일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 232,000,000 원

토지 면적: 18.75㎡ (약 5.67평)

토지 지분: 18.75㎡ (약 5.67평)

건물 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51876 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산근린공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 또한 근거리에 "구산역(지하철6호선)"이 있어 제반 교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존(2020.02.18) 및 소유권 이전(2021.03.23) 내역이 확인됨.

말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51876)임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강연경 (개인정보 보호를 위해 강 로 표기합니다)

전입일자: 2021년 03월 16일

확정일자: 2021년 03월 16일

보증금: 195,000,000 원

차임: 0 원

배당신고일자: 2025년 03월 24일

대항력: 있음

비고: 을구 3번 주택임차권 등기 (2025.03.24)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권(강연경)이 존재함.

임차인의 보증금 195,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

인근 '리치빌'(147-18, 구산동, 2013년 건축) 24.74㎡가 2026년 5월 8,800만 원에 거래되었음. 이는 평당 약 355만 원 수준임.

인근 '금당빌라'(355-7, 구산동, 1991년 건축) 37.02㎡가 2026년 5월 11,500만 원에 거래되었음. 이는 평당 약 311만 원 수준임.

4.2. 시세 분석

본건(2020년 건축, 29.92㎡)은 비교적 신축 건물에 해당함.

최근 거래된 '리치빌'(24.74㎡, 2013년 건축)의 거래 금액(8,800만 원)을 기준으로 환산 시, 평당 약 355만 원 수준으로, 본건 면적(29.92㎡)에는 약 1억 6백만 원 수준의 시세가 추정됨.

건축 연도를 고려하면 이보다 시세가 더 높게 형성될 수 있으나, 최근 거래가는 감정가(2억 3,200만 원)보다 현저히 낮은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물내 제1층 제101호임.

사용승인일: 2020년 01월 30일

외벽: 화강석붙임 마감 등. 창호: 샷시창호 마감.

설비내역: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 주차시설, 승강기 설비 등이 되어 있음.

이용 상태: 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대)으로 이용 중임.

토지 형상: 세장형의 완경사지로 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 토지 동측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접함.

5.2. 주변 편의시설

"구산근린공원"이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

(제공된 정보 내에서 주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상자는 외국인 등임 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 매수인의 자격 확인이 필요함.

6.2. 대항력 있는 선순위 임차인 (보증금 인수)

임차인 강 (강연경)은 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있어, 보증금 195,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인임.

6.3. 기타 권리 사항

공동담보로 설정되어 있으므로, 추가적인 권리 관계 및 담보 내용에 대한 상세한 확인이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 상대적으로 양호한 건물 상태와 역세권 입지를 갖추고 있음.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 195,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점임.

최근 실거래가는 감정가보다 현저히 낮은 수준을 보이고 있으나, 본 건의 신축 연도를 감안하면 시세는 그 이상일 수 있음.

다만, 인수해야 할 임차인 보증금이 추정 시세보다 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 실제 투입될 총 자금(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 또는 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높음.

8. 투자 포인트

신축 건물로 향후 가치 상승 및 임대 수익 창출 가능성이 있음.

지하철 6호선 구산역 인근으로 꾸준한 주거 수요가 기대됨.

인수되는 보증금을 고려한 정확한 시세 및 임대 조건 분석을 통해 투자 수익률을 면밀히 검토할 필요가 있음.

9. 예상 입찰가

입찰가 산정 시, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 195,000,000원을 제외하고 고려해야 함.

감정가 232,000,000원을 총 취득 비용의 상한선으로 가정하고, 인수 예정 보증금을 차감하여 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 약 37,000,000 원

주의: 상기 예상 입찰가는 감정가를 총 취득 비용의 상한선으로 보고 보증금을 제외한 금액임. 최근 시세 자료와 비교 시, 본 물건의 감정가가 높게 책정되었거나, 임차인의 보증금 인수 금액이 시세보다 월등히 높아 인수 후에도 상당한 추가 자본 투입이 예상됨. 따라서 철저한 권리 분석 및 배당 분석, 그리고 시장 가치 재평가를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.