나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51922 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 446-282 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ""연희어린이공원"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브위스페니쉬기와지붕 4층 건물 내
제1층 제103호로서,
(사용승인일 1995.01.16)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 ""연립주택""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서, 주거용(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09) , 제2종일반주거지역(2003-10-20)(12층이하) , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51922 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 446-282 1층103호

용도: 연립주택

감정가: 377,000,000원

토지면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

건물면적: 75.30㎡ (약 22.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ""연희어린이공원"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 장방형의 토지로서, 주거용(연립주택) 건물 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

* 주변 시설: 주변에 연희어린이공원이 있으며, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하여 주거 생활 편의시설 이용이 가능함. 별도로 확인된 혐오시설은 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 05월 10일 접수된 주식회사한강자산관리대부의 근저당권 (을13)임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정임.

* 임차인 현황: 씨피크라우드대부주식회사 (보증금 5,000,000원, 차임 0원)가 있으나, 대항력이 없음.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 275,000,000원임.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 연희그린빌라 (61.45㎡, 2004년식, 2층): 2026년 3월 18일 37,000만원 거래 (약 602만원/㎡, 약 1,989만원/평)

* (219-15) (44.37㎡, 1986년식, 1층): 2026년 3월 13일 28,500만원 거래 (약 642만원/㎡, 약 2,127만원/평)

* 연희빌라에이동 (35.4㎡, 1991년식, 2층): 2026년 3월 3일 19,000만원 거래 (약 537만원/㎡, 약 1,776만원/평)

* 본건과 비교: 본건(75.30㎡, 1995년식, 1층)의 감정가는 37,700만원 (약 501만원/㎡, 약 165.5만원/평)임. 주변 유사 물건들의 거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 상대적으로 낮게 형성되어 있을 가능성이 있음. 특히, 비슷한 연식과 층수의 (219-15) 물건은 평당 약 212.7만원에 거래되었음.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 연희어린이공원 인근의 조용한 주택가에 위치하며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

* 교육시설: 주변에 학교가 혼재하는 지역으로, 초, 중, 고등학교 등 교육시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 상가 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 1995년에 준공되어 건축 연식이 20년 이상 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 연희동의 준수한 입지에 위치한 연립주택임. 연희어린이공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 대중교통 이용도 편리함. 권리관계 상 인수해야 할 부담이 없어 경매 절차 진행 시 명확한 권리 확보가 가능함. 다만, 건축 연식이 오래된 점은 고려해야 할 부분이며, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 연희동이라는 우수한 입지적 가치를 보유하고 있음.

* 비교적 오래된 건물이나, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 37,700만원이며, 면적당 감정가는 약 501만원/㎡, 평당 약 165.5만원임.

주변 유사 물건들의 최근 거래가(2026년 3월)를 분석한 결과, 평당 약 177만 원 ~ 213만 원 선에서 거래되고 있음.

특히, 본건과 유사한 연식(1986년식) 및 층수(1층)의 (219-15) 물건은 평당 약 212.7만원에 거래됨.

이를 본건의 면적(75.30㎡, 약 22.78평)에 적용 시, 예상 시세는 약 48,360만원 수준임.

따라서, 본건은 감정가보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 높으며, 예상 입찰가는 45,000,0000원 ~ 47,000,0000원 선에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.