나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1807 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 190-27 2층 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '홍은중학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 주택지대이며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철3호선 '홍제역' 등이 소재하나 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

연와조 슬라브위 아스팔트싱글지붕 지하1층 지상2층 건물내 제2층으로서, (사용승인 : 1990.07.18.) 외벽 : 적벽돌 쌓기 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 급배수 설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2012-08-09), 상대보호구역, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역(2012-08-09), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 소유자 점유로 탐문됨. - 본건 1층과 2층 계단사이에 출입문이 되어 있으며, 2층 내부를 통하여 출입이 가능한 다락층에 제시외 건물(㉠다락 등)이 소재하는 것으로 조사됨. (점유자에 따르면 제시외 ㉠ 부분에 일부 누수 등이 있는 것으로 탐문되는 바, 입찰시 유의하시기 바람) - 본건 건축물대장상 위반건축물표기(건축과-32108,2018.08.30.)되어 있으며, 관련 내용은 관계기관에 재확인을 요하며, 경매 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함, 위반건축물

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서대문구 홍은동 190-27, 2층 (홍은중학교 북서측 인근)

* 주변 환경: 단독, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 3호선 '홍제역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지: 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지 북측으로 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21 지정, 외국인 등 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1807 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 감정가: 350,000,000원

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 말소기준권리: 2014년 12월 29일 접수된 국민은행 근저당 (105,600,000원)입니다. 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (1990.07.26, 1998.01.14 증여)

* 압류 (서울특별시 서대문구, 2019.03.13 ~ 2022.02.07) - 모두 말소 처리되었습니다.

* 임의경매 개시결정 (2025.09.05, 국민은행, 92,386,945원) - 본 경매 사건의 근거입니다.

* 등기부채권 총액: 105,600,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 소유자 점유로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용은 없으나, 권리분석상 특이사항 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울 서대문구 홍은동의 일반적인 주택지대에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 홍제역이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사한 연식 및 면적의 다세대 주택들의 최근 매매가는 2억 2천만원에서 4억 9천만원까지 다양하게 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가 3억 5천만원은 제공된 시세 범위 내에 있으나, 후술할 리스크 요인을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 2026년 3월 6일에는 인근 우진빌라(265-124, 59.47㎡, 1991년식)가 2억 2천만원에 거래되었으며, 2026년 7월 1일에는 명지하이츠빌(397-23, 49.44㎡, 2008년식)이 3억원에 거래되었습니다. 2026년 7월 2일에는 금송힐스빌(458, 84.29㎡, 2002년식)이 4억 9천만원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 홍은중학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주택지대와 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 공원: 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색된 내용에서 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 옥상에 30㎡ 규모의 판넬/판넬 주거 무단증축이 위반건축물로 표기되어 있습니다 (건축과-32108, 2018.08.30.). 이는 철거, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제약 등 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있으며, 관련 내용은 관계기관에 재확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 2층 내부를 통해 접근 가능한 다락층에 제시외 건물(다락 등)이 존재하며, 이는 본건에 포함하여 매각됩니다. 점유자에 따르면 해당 부분에 일부 누수가 발생하는 것으로 탐문되었습니다.

* 건축물 노후화: 1990년 7월 18일 사용승인된 건물로, 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거지역에 해당합니다. 권리관계는 명확하며 소유자 점유로 임차인 관련 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 위반건축물 등재, 제시외 건물(다락) 존재 및 누수 가능성, 건물의 노후화 등은 본 건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 위반건축물 관련하여서는 철거 및 이행강제금 부과 가능성을 염두에 두어야 하며, 제시외 건물의 누수 문제 또한 입찰 시 유의해야 할 사항입니다. 이러한 하자 요인으로 인해 낙찰 후 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이를 감안한 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 시내 주요 지역인 서대문구 홍은동에 위치하여 주거 가치가 있습니다.

* 교통: 지하철 3호선 홍제역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계: 소유자 점유로 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 저가 낙찰 가능성: 위반건축물, 제시외 건물, 노후화 등의 하자 요인으로 인해 일반적인 물건보다 경쟁이 낮을 수 있으며, 감정가 이하 또는 근접한 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 350,000,000원

* 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(73.06㎡) 및 연식(1990년식)을 가진 주택들의 가격대는 2억 2천만원에서 4억 9천만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가는 3억 5천만원으로, 주변 시세와 비교했을 때 중간 정도 수준입니다.

* 하지만, 본건은 위반건축물 등재, 제시외 건물(다락)의 존재 및 누수 가능성, 30년 이상 경과한 건물 노후화 등 명확한 하자를 가지고 있습니다. 이러한 하자들은 향후 수리 비용, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제약 등 추가적인 금전적, 시간적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 위반건축물 철거 또는 원상복구 비용, 제시외 건물 누수 수리 비용, 향후 발생 가능한 이행강제금 등을 감안한다면, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 245,000,000원 ~ 280,000,000원

이 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 분석을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 집행관의 현황 조사 내용, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.