나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11947 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제9층 제907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동주민센터' 북측 인근에 위치하고 독산로변 주위는 오피스텔, 다세대주택, 나홀로아파트 및 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재함.

교통상황

본건은 동측으로 도곡로와 접하여 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 구로디지털단지역(지하철2호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제9층 907호로서 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시등 마감임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기본적인 전기설비, 개별난방설비, 승강기, 스프링클러, 화재탐지설비, 주차시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 중로에 접하고 북측으로 세로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

독산동 973-1, 973-2)준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권] 자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접함), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역임, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25) 독산동 973-49)준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권] 자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역임, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11947 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 274,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제9층 제907호

건물명: 어반팰리스

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설, 도시형생활주택 포함)

건축년도: 2020년

토지면적: 9.85㎡ (약 2.98평)

건물면적: 28.67㎡ (약 8.67평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동주민센터' 북측 인근에 위치하며, 독산로변에 접해 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건은 동측으로 독곡로와 접하여 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지하 1층부터 지상 12층까지 이루어진 건물 내 제9층 제907호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 등 마감되었습니다.

3.4. 토지 이용 및 현황

인접 토지와 등고 평탄한 3필지의 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 동측으로 중로에 접하고 북측으로 세로에 접해 있어 차량 접근 및 이용에 유리합니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당합니다. 자세한 사항은 관련 부서 확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리현황

* 소유권보존: 정찬덕 (2020-03-05)

* 소유권이전: 사형택 (2020-05-25, 매매 265,000,000원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2022-09-20, 217,130,222원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박 : 금275,800,000원 (2024-02-15 접수, 전입 2022-02-03, 확정 2021-12-09) - 말소 예정

* 압류: 서초세무서장 (2023-08-22) - 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-08-30, 1,279,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-05, 275,800,000원) - 본건 경매 개시

4.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 275,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-03

* 확정일자: 2021-12-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금에 대한 인수 의무가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4.3. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

* 말소기준권리: 서울보증보험주식회사의 가압류 (2022-09-20)

* 매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 선순위의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, HUG와의 조건부 매각 관련 사항 참고)

5. 상권분석

5.1. 건물 특성

본건이 속한 '어반팰리스'는 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 총 12층 규모에 77세대로 구성되어 있습니다.

5.2. 주변 상권

건물이 위치한 독산동 일대는 구로디지털단지와 인접하여 관련 산업 종사자들의 배후수요가 풍부한 지역입니다. 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다.

5.3. 최근 거래 사례

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(28.67㎡), 동일한 층(9층)의 '어반팰리스' 물건이 2026년 2월에 205,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다. 이는 현재 시장가를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 구로디지털단지역을 도보 또는 짧은 대중교통 이용으로 접근할 수 있어 교통 편의성이 높습니다.

6.2. 주거환경

오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. '독산3동주민센터'가 인근에 위치하고 있습니다.

6.3. 건물 내부 설비

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 기본적인 전기 설비, 개별난방 설비, 승강기, 스프링클러, 화재 탐지 설비, 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 관련 복잡성

본건 경매의 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인 보증금 관련 주체로도 등장합니다. 비록 매각 조건상 매수인이 임차 보증금을 인수할 의무는 없으나, HUG와 관련된 복잡한 권리관계는 잔금 납부 및 등기 이전 시 면밀한 확인이 필요합니다.

7.2. 감정가와 시세 차이

감정가 274,000,000원에 비해 최근 동일 면적 실거래가 205,000,000원으로 약 7천만원 가량의 큰 시세 차이가 존재합니다. 이는 시장의 하락세, 감정가의 과대평가, 또는 해당 실거래 물건의 특수 상황(급매 등)을 반영할 수 있으므로, 투자 결정 시 신중한 시세 조사가 요구됩니다.

7.3. 도시계획적 제한사항

본건 토지는 일반적인 용도지역 외에 여러 도시계획적 제한(가축사육제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 과밀억제, 토지거래허가 등)을 받고 있습니다. 이는 향후 건축물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 투자 시 이러한 제한 사항을 충분히 인지해야 합니다.

7.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로, 구로디지털단지라는 직주근접성이 뛰어난 입지에 자리하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. HUG가 채권자인 점과 임차인 보증금 관련 특수 조건이 있으나, 매각 조건상 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 명확한 상황입니다.

가장 주목해야 할 점은 동일 면적, 동일 층의 물건이 최근 205,000,000원에 실거래되었다는 사실입니다. 이는 현재 시장가격을 가늠하는 중요한 지표이며, 감정가와의 상당한 차이는 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있지만, 동시에 시세 하락 또는 감정가 오류 등의 위험 요인도 내포하고 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 안정적인 임대 수익과 함께 시세 차익을 기대할 수 있는 물건이나, 시장 가치와 감정가 간의 괴리, 그리고 HUG 관련 복잡한 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 구로디지털단지 인접: 풍부한 임대 수요 확보 가능

* 신축 건물: 낮은 관리비 및 유지보수 비용 기대

* 최근 실거래가 반영: 시세 대비 합리적인 입찰가 산정 가능성

* 임대 수익: 1인 가구 및 직장인 대상 안정적인 임대 수익 창출 기대

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 274,000,000원이나, 최근 동일 물건의 실거래가는 205,000,000원(2026년 2월)으로 확인되었습니다. 권리분석 상 매수인이 부담해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 경매 특성상 약간의 프리미엄을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본건의 추천 입찰가는 210,000,000원으로 제시합니다. 이 가격은 최근 실거래가보다 소폭 높여 낙찰 가능성을 확보하면서도, 감정가 대비 충분한 가격 메리트를 가져가 시세 차익 및 안정적인 수익률 확보를 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.