나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11931 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제13층 제1328호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 남동측 근거리에 위치하는 부동산
으로서, 본건 주위로는 오피스텔, 지식산업센터 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 지하철(가산디지털단지)역이 소재하는 등, 대중
교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제13층 제1328호 건으로서,
(사용승인일:2014.09.05.)

외벽 : 복합판넬 및 석재붙임마감 등,
창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 남서측, 남동측 및 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭
8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구
역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육
군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11931 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제13층 제1328호

용도: 도시형생활주택

건물 총 연면적: 15,788.12㎡ (약 4,776.4평)

대지 면적: 1,794.1㎡ (약 542.7평)

해당 호수 전용 면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

토지 지분 면적: 2.23㎡ (약 0.67평)

건축 사용 승인일: 2014년 09월 05일

건물 총 층수: 15층 (해당 호수 13층)

총 세대수: 247세대

감정가: 127,000,000원

2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 다수의 오피스텔, 지식산업센터, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집된 복합 상업 및 업무 지구입니다.

교통: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 가산디지털단지역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑6 압류 (서울보증보험, 2025년 09월 04일자 강제경매개시결정)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을3 주택임차권 (한국토지주택공사, 127,000,000원) - 해당 임차권은 대항력이 없습니다.

* 갑5 압류 (금천세무서장)

* 채권자 서울보증보험의 강제경매개시결정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 본건에 해당되는 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.)

인수되는 임차보증금: 0원 (주택임차권자(한국토지주택공사)의 승계인인 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 임차보증금 인수 부담은 없습니다.)

채권자: 서OOOOOOOOOO (신청채권자: 서울보증보험 주식회사)

특이사항: SGI 인수조건 변경 (신청채권자가 임차인의 승계인으로서 매각 조건을 제시한 사항으로, 보증금 포기 및 등기 말소 조건이 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

주변 상업시설 현황: 오피스텔, 지식산업센터, 백화점, 아울렛 등 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

유동인구 및 잠재 수요: 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 업무 지구의 특성상, 평일 낮 시간대 유동인구가 매우 많으며, 주변 직장인 및 상주 인구를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 여부: 주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 주변에 다수의 근린생활시설, 쇼핑몰(마리오아울렛, W-Mall 등), 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거 적합성: 12.19㎡의 전용 면적은 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합한 공간입니다. 도시형생활주택 및 오피스텔로 활용 가능하여 실거주 또는 임대 수익형으로 고려할 수 있습니다.

주변 인프라: 가산디지털단지역을 중심으로 한 편리한 교통망과 풍부한 상업 인프라가 잘 발달되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 관련: 한국토지주택공사(LH)가 임차인으로 등재되어 있으나 대항력이 없습니다. 다만, 신청채권자(서울보증보험)가 매수인에게 보증금반환채권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각을 진행하므로, 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 명도 절차 시 발생할 수 있는 잠재적인 이슈는 확인해야 합니다.

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)가 신청채권자이면서 임차인의 승계인이라는 특수한 관계에서 제시된 매각 조건이므로, 이 조건의 정확한 해석과 이행 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

협소한 면적: 12.19㎡의 전용 면적은 실거주나 향후 임대 시 활용도 측면에서 제약이 있을 수 있습니다. 임대 수익률 분석 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

명도 관련: 임차인이 대항력이 없으므로 비교적 원활한 명도가 예상되나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 예상 소요 기간을 사전에 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 핵심 업무지구인 가산디지털단지역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있다는 큰 장점을 가지고 있습니다.

감정가는 127,000,000원으로, 12.19㎡의 전용 면적 대비 평당 약 3,440만원 수준입니다.

비록 대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각 조건에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 매각 조건의 특수성(SGI 인수조건 변경)과 협소한 면적은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 임대 수익형 투자나 소형 투자처로서의 잠재력은 있으나, 경쟁 입찰 현황 및 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권의 우수한 입지

* IT 및 산업단지 종사자를 중심으로 한 꾸준한 임대 수요

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성 (예상)

* 소액 투자로 접근 가능한 소형 면적 (12.19㎡)

9. 예상 입찰가

감정가: 127,000,000원

건물 면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택 사례이며, 본건은 '도시형생활주택/오피스텔' 용도이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 지역 전반의 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

해당 JSON 데이터 상의 다세대 주택 거래가는 213,000,000원 ~ 293,000,000원으로, 면적 대비 평당 약 1,380만원 ~ 2,873만원 수준입니다.

본 건의 감정가(127,000,000원)는 면적 대비 약 10,418,375원/㎡, 약 34,417,344원/평으로, 이는 감정가 자체는 높은 편으로 볼 수 있습니다. 그러나 가산디지털단지 일대의 오피스텔/도시형생활주택 시세가 면적 대비 높은 경향을 보이는 점을 감안할 때, 감정가 또한 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가 제안:

본건은 임차인의 대항력이 없고, 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, 협소한 면적과 SGI 인수조건 변경이라는 특수성을 고려해야 합니다. 또한, 제공된 비교 사례가 다세대 주택이라는 점을 감안할 때, 정확한 시세 산정에는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

감정가 127,000,000원을 기준으로, 시장 상황과 경쟁 강도를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 제시합니다.

잠정 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

입찰 시에는 명도 비용, 법무 비용, 취득세 등 부대 비용을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.