나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11853 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 ""화곡역""이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 9층 건내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 2019.11.18)

외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생, 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비, 소화전 등 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로 공동주택(다세대), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남동측 및 북동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,
도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11853 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제4층 제402호 (도로명: 서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3)

용도: 다세대주택

건물 규모: 지하 1층/지상 9층 중 4층 402호

건물 면적: 37.78㎡ (약 11.43평)

토지 면적: 10.47㎡ (약 3.17평) (대지권 비율: 약 31.6%)

감정가: 298,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공 연도: 2019년 11월 18일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상가 혼용지대입니다.

교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남동세무서장의 압류 (갑6)

매각으로 소멸되는 권리:

* 신탁등기말소 (갑2, 갑4)

* 주택임차권 (을3, 김종빈, 292,950,000원) - 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, '임차인 현황'에서도 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 다만, 보증금액이 크므로 주의가 필요합니다.

* 공유자전원지분전부이전 (갑5, 권태익)

* 압류 (갑7, 갑8)

* 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (명시된 바 없음)

주의사항: 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 김 )

보증금: 29,295,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-20

확정일자: 2020-07-01

배당신고일자: 2023-11-30

대항력: 없음

비고: 공동담보, HUG 인수조건 변경

* 안해경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

"서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하여 지역 내 기본적인 수요를 확보하고 있습니다.

상업시설 또한 혼재되어 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 상권입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: "서울화곡초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철 5호선 "화곡역"을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 동시에 여러 규제(중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등)를 받고 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 해당될 수 있습니다. (현재 날짜 기준 유효)

건물 용도: 지상 9층 건물 중 4층에 위치하며, 다세대주택으로 이용 중이나, 건물 전체 용도는 공동주택 및 오피스텔 혼용입니다.

주변 시설: 별도의 혐오시설은 파악되지 않았으나, 공항 인근 지역으로 항공기 소음 영향 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 조건과 교통 환경이 양호한 편입니다.

권리 분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 일반상업지역에 속해 있어 향후 용도 변경이나 개발 가능성도 있으나, 각종 규제를 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

양호한 입지: 초등학교 인근 및 지하철역 접근성으로 주거 가치가 높습니다.

권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 낙찰자가 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

인근 시세 대비 감정가: 주변 유사 면적, 유사 연식의 다세대주택 매매가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 298,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* M펠리체 (2018년 완공, 37.05㎡, 6층): 300,000,000원 (2026년 5월)

* 한양 (2000년 완공, 53.84㎡, 4층): 255,000,000원 (2026년 5월)

* 기린아트빌라 (1995년 완공, 41.32㎡, 1층): 169,000,000원 (2026년 5월)

시세 적용: 본건(37.78㎡)과 유사한 면적 및 연식의 M펠리체 사례(37.05㎡)는 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,680만원 수준입니다. 본건의 감정가는 298,000,000원으로, 최근 유사 사례의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

제안 입찰가 범위: 권리 인수 부담이 없고, 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

270,000,000원 ~ 295,000,000원

입찰가 산정 시에는 현재 시장 상황, 경쟁자 수, 낙찰 후 자금 조달 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.