나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11910 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제5층 제508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철9호선 "신방화역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건물 내 제5층 제508호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 대체로 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측으로 마곡서1로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-01)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11910 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-4, 마곡헤리움1차 제5층 제508호

용도: 오피스텔

감정가: 187,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 지분: 6.5603㎡ (약 1.98평)

건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

건물 지분: 29.14㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있음.

* 교통상황: 지하철 9호선 "신방화역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입 또한 원활함. 인근에 노선버스 정류장도 있어 대중교통 접근성이 양호함.

* 인접 도로상태: 본건 북측, 동측, 남측으로 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있으며, 그 외 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 제한사항이 존재함. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 외국인 등 특정 대상자에 대한 규제가 있을 수 있으나, 현재 허가 기간 만료 시점이 임박함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 갑6번 접수 2025-09-03 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11910)이 말소기준권리가 되어, 경매로 인해 위 권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 을구 3번 접수 2024-03-18 주택임차권 (권리자: 박소연, 권리금액: 180,000,000원)이 인수되는 권리로 명시되어 있음. 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인(낙찰자)이 인수해야 하는 권리임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박소연 (등기부등본 상)

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2020-02-26

* 확정일자: 2020-02-26

* 대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

* 비고: 한국주택금융공사가 채권자로 경매를 신청하였으나, 등기부상 실제 임차인은 박소연이며 대항력을 갖추고 있어 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가: 제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 7월 20일 6층 거래가 136,000,000원에 24.07㎡ (약 7.3평)이 거래되었으며, 2026년 7월 9일 11층 거래도 동일한 금액으로 확인됨. 이는 감정가(187,000,000원) 대비 상당히 낮은 수준임.

* 시장 동향: 마곡 헤리움1차는 2015년에 준공된 오피스텔로, 최근 실거래가는 1억 3천만원대에서 1억 7천만원대까지 분포하고 있으며, 공급면적 52.99㎡ (전용 24.07㎡, 약 7.3평)과 64.15㎡ (전용 29.14㎡, 약 8.82평) 타입이 주로 거래되는 것으로 보임. 본건은 29.14㎡ (약 8.82평) 면적으로, 최근 거래된 7.3평 대비 면적이 조금 더 크지만, 최근 실거래가 수준을 고려하면 시장 가치는 1억 3천만원대에서 1억 5천만원대로 추정됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "마곡중학교" 인근에 위치하며, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 상가, 편의점 등) 이용이 편리함.

* 교통: 지하철 9호선 신방화역이 도보 거리(약 3분)에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수함.

* 주거환경: 아파트 단지 주변이라 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공하며, 오피스텔 연식은 있으나 관리가 잘 되고 있다는 평가가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 박소연 임차인의 180,000,000원 보증금 인수 여부임. 해당 보증금은 최근 실거래가 및 감정가와 비교하여 매우 높은 금액으로, 낙찰자가 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수해야 할 경우 예상 투자 비용이 크게 증가할 수 있음.

* 감정가 대비 낮은 시세: 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 어렵거나 손실을 볼 가능성이 있음.

* 토지이용계획상의 제한: 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 토지거래계약에 관한 허가구역(허가 기간 만료 임박) 등 각종 도시계획상의 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 주변 안전 점수: 반경 700m 내 유흥시설 및 성범죄자 수 분석 시 서울 평균 대비 약간 높은 안전 점수(4.5/10)가 나타나, 주변 상업시설 등에 대한 주의가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 마곡지구 내 신축 오피스텔로 교통 및 생활 편의시설이 우수하지만, 대항력 있는 임차인의 높은 보증금과 감정가 대비 낮은 최근 시세가 큰 부담으로 작용하는 물건임. 특히, 임차인이 인수해야 하는 보증금이 180,000,000원에 달하여, 이는 최근 실거래가(약 136,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 해당 임차인의 보증금 인수 조건이 낙찰자의 투자 수익에 결정적인 영향을 미칠 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 신방화역 역세권으로 우수한 교통 환경 보유.

* 생활 편의시설 및 주거 환경이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(약 136,000,000원) 및 감정가(187,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 1억 3천만원대에서 1억 5천만원대 수준으로 추정됩니다. 그러나 인수해야 하는 임차인 보증금이 180,000,000원으로, 이는 물건의 시장 가치를 상회하는 금액입니다. 따라서, 낙찰자가 임차인에게 보증금을 전액 인수해야 하는 최악의 경우를 가정하면, 낙찰가가 보증금보다 낮더라도 총 매입 비용이 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

이러한 점을 감안할 때, 본건의 낙찰을 위해서는 보증금 인수 금액을 상쇄할 수 있을 만큼의 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시세 기준으로, 위험 부담을 충분히 반영한 예상 입찰가는 120,000,000원 으로 제안합니다.

* 이는 최근 실거래가(136,000,000원)보다 낮은 수준으로, 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(180,000,000원)에 따른 위험을 최대한 반영한 것입니다.

* 만약 임차인 보증금의 일부라도 배당을 통해 변제받을 수 있다면, 낙찰가의 추가 상향 여지가 있을 수 있습니다.

* 주의사항 : 본 물건은 인수해야 하는 임차인 보증금이 매우 높아, 낙찰 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 크므로, 면밀한 권리 분석과 예상 비용 산정을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 180,000,000원의 보증금을 모두 인수해야 한다면, 해당 금액보다 훨씬 낮은 가격으로 입찰하거나 입찰을 포기하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.