나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11816 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793-4 엘리안 제3층 제316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '발산역' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 오피스텔, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선-발산역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제316호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 마감 등
- 창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임. (후첨 ""건물내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""업무시설(오피스텔),근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 30M, 서측으로 폭 약 12M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11816 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 마곡동 793-4 엘리안 제3층 제316호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.4. 감정가

153,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 7.16㎡ (약 2.16평)

토지 지분: 7.1554㎡ (약 2.16평)

건물면적: 20.85㎡ (약 6.31평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '발산역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건이 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제3층 제316호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이샷시 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 30M, 서측으로 폭 약 12M의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설

본건 소재지인 마곡동은 서울의 주요 업무 및 주거 중심지로 발전하고 있으며, 다수의 기업체와 연구 단지가 입주해 있습니다. 인근에는 서울식물원(구 보타닉공원)이 위치하여 쾌적한 환경을 제공하며, 이대서울병원, NC백화점 등 대형 편의시설과 관공서가 근접해 있습니다. 또한, 5호선 발산역, 9호선 급행, 공항철도 등 다수의 지하철 노선을 이용할 수 있어 교통이 매우 편리한 지역입니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 보고는 없으며, 마곡지구 개발 계획상 이러한 시설의 입지는 제한적일 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (서귀포지 서-티158557) 2024.11.20. (등기부상 갑4)

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권 이전 (갑2, 갑3): 김민수(2015.04.06.), 김산(2022.02.08.)

* 주택임차권 (을3): 신보경, 2024.02.16. 등기, 150,000,000원 (임차권 등기 말소 예정)

* 압류 (갑4): 서귀포지 서-티158557, 2024.11.20.

* 강제경매 (갑5): 한국주택금융공사, 2025.08.28. 개시결정 (사건번호 2025타경11816)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신보경

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 2022-02-04

* 확정일자: 2022-02-04

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음 (자료상 기재)

3.4. 특별매각조건

본 매각은 임차인 및 임차보증금반환채권승계인(한국주택금융공사)이 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서, 위 임차인 신보경과 관련된 보증금은 인수되지 않습니다.

3.5. 인수/소멸 권리 요약

매각으로 인해 본건의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다 (단, 상기 특별매각조건 명시).

4. 상권분석

마곡동 일대는 대기업 R&D 센터 및 관련 산업단지가 집중되어 있어 직주근접성이 우수하며, 5호선 발산역과 인접하여 서울 시내 어디든 접근이 용이합니다. 또한, 상업시설과 업무시설이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

발산역 인근으로 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 이대서울병원, NC백화점, 서울식물원 등이 인접해 있어 주거 및 여가 활동에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 지하철 5호선, 9호선, 공항철도 등을 이용할 수 있어 교통이 매우 편리하며, 젊은 직장인 수요가 많은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인이었던 임차인 보증금 문제는 특별매각조건으로 인해 매수인에게 인수되지 않아 해소되었습니다. 현재로서는 특별한 잠재적 리스크는 파악되지 않으나, 향후 마곡지구의 개발 계획 변화나 임대 시장 변동성은 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 발산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 신축급 건물에 대한 최근 실거래가도 안정적으로 형성되어 있으며, 특히 권리분석상 임차인 관련 문제가 특별매각조건으로 해결되어 매수인이 안심하고 인수할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 내 발산역 초역세권 입지로 직주근접 및 교통 편리성 극대화.

* 최근 준공된 엘리안 오피스텔로 건물 상태 양호.

* 부동산강제경매로 인한 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성.

* 임차인 관련 권리관계가 특별매각조건으로 명확히 정리되어 인수 부담 없음.

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 대기업 입주로 인한 풍부한 임대 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(20.85㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 9일에 130,500,000원에 거래되었습니다. 감정가는 153,000,000원이나, 현 시세 및 최근 실거래가를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 반영하여 예상 입찰가: 135,000,000원

(본 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가, 시장 상황을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.