나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11824 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제7층 제706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 소재 ""서울영동초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 상업·업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철 5호선 ""영등포시장역""이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 19층 건내 제7층 제706호로서
(사용승인일: 2012.12.31)

외벽: 드라이비트 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 평지로서, 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1:
도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),건축선(건축과 문의)임.

토지 2,3:
도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )임.

토지 4:
도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제7층 제706호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11824이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

감정평가액은 114,000,000원입니다.

건물의 전용면적은 17.44㎡ (약 5.28평)이며, 토지 지분 면적은 4.21㎡ (약 1.27평)입니다.

건축물 사용승인일은 2012년 12월 31일입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가에 소재하며, 서울영동초등학교 서측 인근 지역에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 상업·업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.

또한 지하철 5호선 "영등포시장역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 2층, 지상 19층 건물 중 제7층 제706호에 해당합니다.

외벽은 드라이비트 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용상태 및 도로

본건은 4필지 일단의 부정형 평지로서 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

본건 서측으로 광대로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 30일 접수된 이성남의 근저당권(60,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리

2023년 4월 27일 접수된 정대규의 주택임차권(보증금 140,000,000원)이 존재하며, 말소기준권리보다 후순위이나 "인수"로 표기되어 있어 매수인에게 인수될 권리입니다.

따라서, 매수인은 임차인 정대규에게 지급된 보증금 140,000,000원을 인수해야 합니다.

임차인 정대규의 전입일자는 2021년 2월 22일, 확정일자는 2021년 3월 2일입니다.

* 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을3 근저당권, 갑6 가압류, 갑8 압류, 갑9 가압류, 갑11 압류, 갑12 가압류, 갑13 가압류, 갑14 강제경매, 갑15 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액

등기부등본상의 총 채권액은 약 966,394,171원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

영등포동8가 지역은 서울시 내에서도 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있습니다.

서울영동초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성도 일부 갖추고 있습니다.

* 주변 시설

상업 및 업무시설이 밀집해 있어 직장인 수요가 많을 것으로 예상됩니다.

인근에 지하철역이 있어 유동인구 역시 풍부한 편입니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으며, 주위 환경은 대체로 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 각종 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 주거환경

오피스텔로서 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구에 적합한 주거 공간입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 임차인 정대규가 존재합니다. 이는 낙찰가 외 추가적으로 지출해야 하는 금액이므로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 높은 채권 총액

약 9.66억원의 채권 총액은 본건의 잠재적 인수 부담을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 소형 오피스텔 면적

전용면적 17.44㎡(약 5.28평)의 소형 오피스텔로, 임대 시 타겟층이 제한될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한

다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 각종 법적 제한 사항들이 존재하므로 향후 건축이나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 영등포동8가에 위치한 메이준 오피스텔로, 지하철 5호선 영등포시장역 역세권과 대로변에 인접하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 19층 건물 중 7층에 위치한 17.44㎡(약 5.28평)의 전용면적을 가진 소형 오피스텔입니다. 주변에 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성과 교통 접근성이 뛰어나며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

하지만 가장 큰 리스크는 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인 정대규의 존재입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 비용 발생을 의미하므로, 투자 시 반드시 고려해야 합니다. 또한, 약 9.66억 원의 높은 채권 총액도 염두에 두어야 할 부분입니다.

따라서 본건은 뛰어난 입지를 가지고 있음에도 불구하고 임차인 인수 부담이 상당하므로, 해당 부담액을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 거리와 대로변에 접해 있어 교통과 접근성이 탁월합니다.

* 임대 수익 잠재력: 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 직장인을 대상으로 한 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 영등포 지역 가치: 영등포는 지속적으로 발전하는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 최근 시세 분석 (17.44㎡ 기준)

최근 실거래가 자료에 따르면,

2026년 1월: 99,000,000원 (10층)

2025년 12월: 98,000,000원 (8층)

등으로 거래되었습니다. 이는 본건의 부동산 자체 가치를 추정하는 데 참고할 수 있습니다.

* 인수해야 할 보증금

정대규 임차인의 보증금 140,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

* 총 예상 지출 금액

낙찰가 + 140,000,000원 (인수 보증금)

* 예상 입찰가 산정

최근 시세(약 9,800만원 ~ 9,900만원)를 고려할 때, 감정가 114,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

임차인 인수 보증금 140,000,000원을 제외한 부동산 자체의 적정 가치를 80,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다.

이를 감안할 때, 예상 입찰가 범위는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 으로 제시합니다.

본 입찰가 범위는 임차인 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 취득가이며, 최종 결정 시에는 추가적인 시장 조사와 본인의 투자 전략을 반영하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.