나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11953 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 ""까치산역"" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반
주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 환승역인
""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2021.11.29)

외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, CCTV설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추
었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 인접 대지 대비 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아
파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 340-13번지 소재 라홈 제2층 제201호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11953 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물의 사용승인일은 2021년 11월 29일입니다.

건물명칭은 LA HOME이며, 총 6층 건물 중 해당 물건은 2층에 위치합니다.

건축물대장상 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 총 세대수는 14세대입니다.

본 물건의 감정가는 352,000,000원입니다.

토지면적은 21.04㎡ (약 6.36평)이며, 건물면적은 29.78㎡ (약 9.01평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 “까치산역” 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 2, 5호선 환승역인 “까치산역”이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

토지는 인접 필지 및 인접 대지 대비 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 서울서부지방법원의 가압류 결정(2023카단50995, 7,220,886원)입니다.

집합건물 등기부요약에 따르면, 소유권보존(김정훈), 소유권이전(황순덕), 가압류(서울신용보증재단), 압류(강서구), 강제경매(주택도시보증공사) 순으로 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 342,220,886원입니다.

매각으로 인해 본건의 권리들은 말소될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 안

보증금: 8,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2024-11-04

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 있으나 배당 신고 및 배당 여부에 따라 잔액 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 335,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-04

확정일자: 2022-01-03

배당신고일자: 2024-02-15

대항력: 없음

권리분석: 주택임차권 등기되어 있습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

본 물건은 HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 이면형 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

까치산역 인근의 지하철역 상권을 활용할 수 있으며, 다세대/연립주택 밀집 지역의 특성상 소규모 상가 및 생활 편의시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장도 이용 가능합니다.

주변 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

건물은 2021년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, CCTV, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항)에 해당하여 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은 매수인에게 부담이 없으나, 관련 절차 및 임차인과의 협의 과정에 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 공항 관련 구역 지정으로 인해 항공기 소음 등이 생활 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

본건이 공동담보물건일 가능성이 있어, 추가적인 권리관계 및 매각 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

임차인 안 은 대항력이 없으나, 보증금 8,000,000원, 차임 800,000원으로 명시되어 있어 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

하지만 HUG 관련 임차인의 대규모 보증금(335,000,000원)에 대한 반환청구권 포기 조건이 붙어 있어, 권리 분석 및 명도 과정에서 특별한 주의가 요구됩니다.

감정가 352,000,000원 대비, 해당 보증금 포기 조건을 제외한 실질적인 시장 가치를 면밀히 평가하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

지하철역(까치산역) 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

안정적인 주거 수요가 예상되는 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 352,000,000원입니다.

본건의 전용면적은 29.78㎡ (약 9.01평)입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 연식의 37.05㎡ (약 11.2평) 물건이 300,000,000원에 거래되어 평당 약 26,800,000원의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 241,500,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

본건의 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 335,000,000원 보증금 반환청구권 포기 조건은 매수인의 총 취득 비용을 크게 절감시키는 요인입니다. 즉, 매수인은 해당 보증금 전액을 직접 지급할 의무가 없습니다.

따라서, 본 물건의 시장 가치와 HUG 임차인 보증금 포기라는 이점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가는 시장가치보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위는 240,000,000원에서 280,000,000원 사이로 예상됩니다.

권장 입찰가는 250,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.