나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11945 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '곰달래도서관' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제6층 제601호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음. (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 일련번호 2): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 903-11에 소재한 케이엠파크빌 제6층 제601호 오피스텔입니다. 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 사건번호는 2025타경11945 (1)이며, 감정가는 264,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11945 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제6층 제601호

용도: 오피스텔 (공부상, 현황 주거용 사용)

감정가: 264,000,000원

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.89㎡ (약 2.39평)

건물면적: 28.74㎡ (약 8.69평)

건물지분: 28.74㎡ (약 8.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '곰달래도서관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다 [cite:appraisal].

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:appraisal].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2019.11.29) 이후 소유권 이전(2023.10.25), 주택임차권(2024.01.22, 말소 예정), 가압류(2024.01.05, 말소 기준 권리) 및 강제경매(2025.09.05) 등이 등기되어 있습니다. 총 채권액은 1,817,749,529원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부등본 상 주택임차권(김규태, 보증금 250,000,000원)이 존재하나, 대항력은 없습니다 [cite:tenant_info]. 또한, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite:registry_summary]. 매각으로 인한 물건 명세서 참고사항에 따르면, 임차인 김규태 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다 [cite:property_statement]. 따라서, 인수되는 임차보증금은 없습니다 [cite:rights_analysis].

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2024년 01월 05일 인천지방법원 2023카단111564 가압류(수협은행)입니다. 이에 따라 가압류, 주택임차권(말소 예정), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite:registry_summary]. 지상권과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 없는 것으로 파악됩니다 [cite:property_statement].

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 곰달래도서관 인근에 위치하여 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

강서구 화곡동 일대는 오피스텔 공급이 이루어지고 있으며, 비교적 합리적인 가격대의 매물들이 형성되어 있습니다 [cite:search_results]. 본 물건의 면적(28.74㎡)은 소형 오피스텔에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의시설들이 자리하고 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 곰달래도서관이 위치하여 교육 및 문화 활동에 용이합니다 [cite:appraisal].

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건

본 물건은 HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 물건으로, 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 계약 시 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다 [cite:cautionary_notes, property_statement].

6.2. 현재 용도와 공부상 용도 불일치

공부상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현재 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 주거용 오피스텔 관련 규제나 세금 문제 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강서구 화곡동의 준수한 입지에 위치한 소형 오피스텔 경매 물건입니다. 감정가는 264,000,000원이며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환 관련 조건부 매각으로 인해 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건 등 특수 조건을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 여부도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구나 임대 수익 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인과 조건부 매각으로 인해 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다.

* 화곡동 일대의 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 곰달래도서관 인근의 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 264,000,000원을 기준으로, 본 물건의 면적, 위치, 유사 물건의 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, HUG 인수 조건 및 임차인 관련 사항을 명확히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.