나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11949 [1] 서울특별시 양천구 신정동 913-8 신목아트빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철5호선 ""신정역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ""신정역""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2011.08.24)

외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 4~5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 (신정동 913-8) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

기호 2 (신정동 913-10) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11949 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 913-8번지 신목아트빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 323,000,000원

토지 면적: 27.76㎡ (약 8.4평)

건물 면적: 49.73㎡ (약 15.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신정동, 지하철 5호선 신정역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 대상 물건 북측으로 폭 약 4~5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (2020.04.08. 윤영복, 120,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-03

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (라 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-11

확정일자: 2019-10-11

배당신고일자: 2023-11-14

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 주택임차권 등기도 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (상기 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 기타 권리:

* 집합건물 등기부 요약상 다양한 압류 및 가압류 내역이 존재하나, 모두 말소기준권리 이후에 설정되었거나 말소 예정으로 확인됩니다.

* 갑13: 강제경매 (2025.09.05. 주택도시보증공사, 220,000,000원) - 본 건 경매 사건입니다.

4. 상권분석

* 건축물 정보:

* 건물명: 신목아트빌

* 주소: 서울특별시 양천구 신정동 913-8번지 (신정동 913-8)

* 준공일자: 2011년 08월 24일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 중 5층

* 전용면적: 49.73㎡ (약 15.0평)

* 대지권 면적: 27.76㎡ (약 8.4평)

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 지역의 다세대주택 시세는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 상이하게 형성되어 있습니다.

* 2026년 5월 2일 거래된 준쉐르던스 (신정동 996-2, 54.27㎡, 2002년 건축) 3층이 40,000만원 (4억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 현대빌라B동 (신정동 955-24, 36.89㎡, 1991년 건축) 2층이 22,500만원 (2.25억원)에 거래되었습니다.

* 본 물건(49.73㎡, 2011년 건축)은 면적과 건축 연식이 준쉐르던스와 유사하나 가격은 더 낮게 형성될 수 있습니다. 현대빌라B동보다 건축 연식이 훨씬 신축이고 면적도 넓습니다.

* 본 물건의 감정가 323,000,000원 (3.23억원)은 주변 유사 물건의 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 건축 연도 2011년으로 비교적 신축에 해당하여, 향후에도 시세 하락보다는 안정적인 가치를 유지하거나 소폭 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 대상 물건 인근에 근린생활시설이 소재하며, 신정역 주변의 상업시설을 이용할 수 있습니다. (구체적인 대형 편의시설 정보는 제공되지 않음)

* 교통: 지하철 5호선 신정역을 이용한 강남, 도심 등 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 건물 상태: 2011년 8월 24일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물로, 5층 중 5층에 위치합니다. 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. (외벽, 창호 등은 일반적인 마감으로 추정)

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인 보증금반환청구권 포기 조건이 매각 조건이므로, 계약 시 해당 조건을 명확히 인지하고 진행해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (강서양천교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

이러한 제한 사항들은 향후 건물 이용이나 증축 등에 영향을 줄 수 있으므로, 투자 전 반드시 관련 규정을 상세히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 경매이므로, 다른 담보물의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본 건에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 보증금 없는 임차인: 김 임차인은 보증금이 0원이지만, 전입일자가 비교적 최근(2025.07.03)이므로 해당 임차인과의 관계 및 향후 문제 발생 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 지하철 5호선 신정역 역세권에 입지하여 교통 및 생활 편의성이 좋습니다. 2011년 준공으로 건물 노후도가 낮으며, 토지와 건물을 일괄 매각하여 자산 가치 확보에 유리합니다. 권리 분석상 인수할 임차보증금이 없으며, HUG 인수조건으로 인한 보증금 포기 조건이 명확하여 권리 관계가 비교적 깔끔합니다. 감정가는 3억 2천 3백만원으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하므로 투자 전 상세한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역 이용으로 서울 전 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 준신축급 건물: 2011년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 리모델링 비용 등 초기 투자 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 임차보증금이 없고, HUG 조건으로 보증금 관련 분쟁 소지가 적습니다.

* 실거주 및 임대 용이: 신정동 지역의 주거 수요를 고려할 때, 실거주 또는 임대 목적 모두 적합할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 안정적인 부동산 자산 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 323,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 시세 범위는 약 3.0억원 ~ 3.5억원으로 추정됩니다.

* 인수할 임차보증금이 없고, 건물이 비교적 신축급임을 감안하면 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

* 다만, 다양한 토지 이용 제한 사항과 공동담보 물건의 존재 등은 신중한 접근을 요구합니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 310,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 330,000,000원

* 공격적 예상 입찰가: 345,000,000원

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 변동 추이, 해당 법규 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.