나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11952 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역" 북동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택 및 일반주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 남서측 원거리에 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층건(사용승인일자: 2021. 11. 25)중 제 5층 제 503호로 외벽: 벽돌쌓기 및 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 서측 하향 완경사지대내의 2필지 일단의 세장형의 토지로 현재 건(도시형생활주택) 부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 6미터폭(강서로18바길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)~ 2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 5층에 각층별 4세대씩 총 16세대로 이루어져 있음

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11952 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제5층 제503호

건물명: 루미힐스

건물 주용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

건물 준공일자: 2021년 11월 25일

해당 층수: 지상 5층 중 5층

해당 호수: 503호

총 건물 규모: 5층 건물, 총 16세대

건물 면적: 29.00㎡ (약 8.77평) - 전용 면적 기준

토지 면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

토지 지분: 19.4685㎡ (약 5.89평)

감정가: 316,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택을 비롯한 공동주택과 일반 주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로는 보통 수준입니다.

차량 접근은 원활하며, 인근에 시내버스와 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 지하철역까지는 다소 거리가 있습니다.

본건은 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로(강서로18바길)와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함은 없습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 부산지방법원의 2024카단105334 가압류(갑3)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않아 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 330,000,000원입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (신택철 외 2명)

* 주택임차권 (김도형, 320,000,000원) - 등기부상 말소됨. 대항력 없음으로 분석됩니다.

* 공유자전원지분전부이전 (황순덕, 매매)

* 가압류 (주택도시보증공사, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 320,000,000원) - 본건 경매 개시 결정, 말소 예정

* 압류 (금천구, 세무) - 말소 예정

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김도형)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-12-13

확정일자: 2021-12-24

배당신고일자: 2024-01-10

대항력: 없음 (등기부상 말소된 것으로 확인)

* 임차인: 김현준

보증금: 0원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2024-08-28

확정일자: 2024-08-28

배당신고일자: 2025-12-08

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

특별매각조건에 따라, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

그러나 "대항력 있음"으로 분석된 임차인 김현준은 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서의 주의가 필요합니다. (김 )

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 빌라 및 다세대주택 밀집 지역으로, 소규모 근린생활시설과 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 경우 전용면적 약 20㎡ 내외의 소형 평형이 약 2억 1천만원대에 거래되었습니다 (2026년 7월, 19.98㎡, 216,000,000원). 이는 평당 약 1081만원 수준입니다.

본건은 2021년 준공으로 비교적 신축급에 해당하며, 전용면적 29.00㎡ (약 8.77평)을 감안할 때, 감정가 3억 1천 6백만원은 시장 시세를 반영한 수준으로 판단됩니다.

다만, 제시된 주변 실거래가 정보 중에는 건축 연도가 오래된 건물(1986년, 2002년)의 거래 사례도 포함되어 있어, 건축 연도 및 건물 상태에 따른 시세 차이가 존재함을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실로 구성되어 있습니다.

건물에는 승강기, 도시가스 개별난방 설비, 급탕 및 급배수 위생 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 1층에는 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

주변에는 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 해결 가능합니다.

가까운 지하철역(까치산역)과 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김현준의 존재: 보증금은 0원이지만 대항력을 보유하고 있어, 명도 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

매각조건상의 대항력 포기 요구: 임차인이 매각조건에 따른 대항력 포기를 하지 않을 경우, 명도 진행에 복잡성이 예상됩니다.

토지이용계획 상의 제한: 공항 관련 구역(수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 현재 유효한 토지거래계약 허가구역(2026.8.25.까지)에 해당하여, 향후 건물 이용 및 거래 시 일부 제한이 따를 수 있습니다. (특히 외국인 등 특정 대상자에 해당)

임대 내역 미상: 본건이 속한 건물의 임대 관례 및 기타 세대의 임대 내역이 정확히 파악되지 않아, 현황 파악에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설 정보 부재: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급에 가까운 도시형생활주택으로, 입지(까치산역 인근) 및 내부 구조(방 2개) 면에서 투자 가치가 있는 물건입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 매각 조건상의 대항력 포기 요구 등 권리 관계가 복잡한 편이므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

감정가는 시장 시세 대비 적정 수준으로 보이나, 예상치 못한 명도 관련 비용 및 시간 소요 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축(2021년)에 가까운 건물 상태로 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

지하철 2, 5호선 더블 역세권인 까치산역 접근성이 우수하여 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

방 2개와 거실 구조로 소형 가구의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축급 건물과 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 감정가는 316,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(전용 20㎡ 기준 약 2억 1천만원, 평당 약 1081만원)를 고려할 때, 본건(전용 29㎡)의 시장 가치는 약 3억 1천만원 내외로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김현준)의 존재와 복잡한 매각 조건으로 인한 명도 위험성을 감안하여, 감정가 대비 일부 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금이 0원인 점은 긍정적이나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려하여 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.