나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11948 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""오남중학교"" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 중소규모 아파트단지, 다세대주택 등의 공동주택과 기존의 주택 및 소규모 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지로서 제반 주위환경은 보통임,

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 ""천왕역""이 소재하는 등 제반대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 도시형생활주택 제104동 내 제4층 제403호로서,
(""집합건축물대장""상의 사용승인일은 2020.09.16.임)

외부 : 치장벽돌쌓기 등 마감..
내부 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감등.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용(""건축물 현황도"" 참조)중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 북동측 하향 완경시지 내에 조성된 평지로서 부정형이며, 도시형생활주택 및 상가 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물을 포함한 도시형생활주택 단지의 북서측으로 오리로11길의 포장도로(철도용지)와 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 '토지이용계획확인서' 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임.

(2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 구로구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도' 를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11948 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제4층 제403호

건물명: 다원리치타운

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 465,000,000원

토지면적: 25.80㎡ (약 7.80평)

건물면적: 39.01㎡ (약 11.79평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 기존 주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 7호선 "천왕역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 이용 상태

본 물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 도시형생활주택으로, 2020년 9월 16일 사용승인되었습니다. 건물 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었으며, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비, 화재탐지 설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

토지는 북동측 하향 완경사지 내 조성된 평지이며 부정형입니다. 도시형생활주택 및 상가 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

건물을 포함한 단지 북서측으로 오리로11길의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 2월 13일 접수된 토스뱅크의 가압류 결정(2024카단200376)입니다.

* 주요 권리 분석

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(주택임차권, 공유자 지분 이전, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG) 소속 허경미 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

* 임차인: 허

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 8일

* 확정일자: 2020년 12월 18일

* 배당신고일자: 2024년 1월 17일

* 대항력: 없음

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 그리고 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 명시된 조건대로라면 낙찰자가 직접 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 토지 을구 1번 구분지상권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용과 가치는 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금

0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

* 주거지 형성

본건은 오류동의 주거 지역 내에 위치하며, 주변으로는 중소규모 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있습니다.

* 편의시설 및 생활 인프라

소규모 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성

지하철 7호선 천왕역이 도보 가능한 거리에 있으며, 버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

오남중학교가 인근에 위치하고 있습니다. (토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있으니, 관련 사항은 서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)

* 교통

지하철 7호선 천왕역 이용 가능.

* 편의시설

근린생활시설, 근린공원 등 주거 지역으로서의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경

주거 지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건

임차인의 대항력이 없음에도 불구하고, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기라는 특별 매각 조건이 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 임차인과의 추가적인 절차 이행을 요구할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 구분지상권 인수 부담

토지 부분의 구분지상권 설정 등기가 말소되지 않고 인수된다는 점은 잠재적인 권리 부담으로 작용할 수 있습니다. 해당 권리의 성격과 범위, 토지 이용에 미치는 영향 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 내부 구조 조사 불가

소유자 및 이해관계인의 부재로 인해 내부 구조 조사 및 실제 이용 상태 확인이 불가했습니다. 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부와는 다소 차이가 있을 수 있어 경매 참여 시 현장 재확인이 필수입니다.

* 감정가 대비 시세 격차

본건의 감정가(465,000,000원)는 전용면적 39.01㎡(약 11.79평) 신축 건물임에도 불구하고, 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례(예: 2002년식, 17.51평 다세대 2.1억 / 2004년식, 22.52평 다세대 2.5억)와 비교했을 때 상대적으로 높은 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설

현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설이 소재한다는 정보는 없습니다. 다만, 해당 지역은 주거지역으로, 일반적인 도시 환경에 따른 소음이나 교통량 등의 요소는 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동, 지하철 7호선 천왕역 인근에 위치한 도시형생활주택(2020년 준공)으로, 역세권의 편리한 교통과 주거 밀집 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없고 HUG의 조건 하에 매각이 진행되어 명확한 부담은 적어 보입니다.

그러나, 토지 구분지상권 설정 등기를 매수인이 인수해야 하는 점과, 임차인 관련 특별 매각 조건의 이행 확인이 필요합니다. 또한, 가장 큰 우려사항은 감정가(4.65억원)가 주변 유사 물건의 최근 시세 대비 상당한 격차를 보이며 높게 책정되었다는 점입니다. 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 시장 가격과의 괴리를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 현장 조사를 통해 내부 상태를 반드시 확인하고, 인수되는 구분지상권의 내용을 명확히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지

지하철 7호선 천왕역을 이용할 수 있는 교통 편의성.

* 비교적 신축 건물

2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 정리된 권리 관계 (일부 제외)

말소기준권리 이하의 대부분 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건(전용 39.01㎡)의 감정가 465,000,000원은 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 유사한 면적과 연식의 주변 다세대주택 매매 사례들을 고려할 때, 평당가 약 1,100만원 ~ 1,200만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다. 본건의 전용면적(11.79평)에 이를 적용하면 약 1.3억원 ~ 1.4억원 수준의 가치가 추정되나, 이는 신축 연식과 위치를 고려했을 때 너무 낮은 금액일 수 있습니다.

하지만 감정가가 시세보다 높을 가능성이 크고, 토지 구분지상권 인수라는 잠재적 부담이 존재하므로, 감정가 수준에서의 입찰은 매우 신중해야 합니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건에 따라 직접 인수하는 보증금은 없으나, 관련 절차 이행 및 확인이 필요합니다.

따라서, 현실적인 시세 재확인 및 인수되는 권리(구분지상권)에 대한 면밀한 분석 없이 현재 정보만을 토대로 보수적인 예상 입찰가를 산정한다면, 3억 5천만원 ~ 3억 8천만원 선을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 확인하고, 권리 관계를 명확히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.