나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103864 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 '남강고등학교' 북서측 인근에 소재하며,
주위는 주로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반
교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인 : 2021.04.30.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 (1)~(2) 모두

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경
보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:
단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한
허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103864 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원 (2억 6천 5백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

토지지분: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물면적 (전용면적): 29.15㎡ (약 8.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

건물명: 레미안아트빌

층수: 총 4층 건물 중 3층 301호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 04월 30일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, '남강고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 주로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

집합건물 등기부 요약상 을구의 모든 권리(주택임차권, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

말소기준권리는 2023년 01월 27일 포천세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2025타경103864) 또한 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (등기부상 확인된 지상권 개요 정보 없음)

3.3. 인수주의 물건 (없음)

제공된 정보에 따르면, 매수인이 인수해야 할 별도의 보증금이나 채무는 없는 것으로 판단됩니다.

본건은 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 주요 권리 내역

* 소유권 보존: 2021.05.06 (김성환 외 2명)

* 공유자전원지분전부이전: 2021.07.12 (김택현)

* 압류: 포천세무서장 (2023.01.27), 의정부세무서장 (2024.04.15), 강서구 (2025.06.12) (모두 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.04) (말소)

* 주택임차권: 서 (2021.07.12 전입, 2021.06.10 확정) (말소)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 서

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-12

확정일자: 2021-06-10

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차권등기 말소 조건. 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-21

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

상업 시설이 발달한 지역은 아니나, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 남강고등학교 북서측 인근에 위치합니다. (동작교육청 확인 시 교육환경 보호구역 관련 상세 내용 확인 필요)

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: (주변 상업시설 밀집도가 높지 않아 구체적 명시 어려움)

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (서울 남부지방법원 및 검찰청이 인근에 위치)

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 제한사항

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대해 허가 또는 신고가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.6.17.~2026.8.30.)

* 건축허가·착공제한지역: 제한 기간 동안 건축 관련 행위에 제약이 있을 수 있습니다. (최초 제한 공고일로부터 2년)

* 교육환경 보호구역: 동작교육청을 통해 상대/절대정화구역 여부 및 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 대공방어협조구역: 군사시설 보호법에 따른 고도 제한 등이 있을 수 있습니다. (위탁고도: 194m)

* 가축사육제한구역: 해당 법률에 따른 제한이 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제가 적용됩니다.

5.2. 기타 리스크

* 공동담보: 본건이 다른 부동산과 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 진행이나 추후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으나, 본건 자체의 소멸 권리 분석에는 큰 영향을 주지 않는 것으로 보입니다.

6. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 4월 30일 사용승인을 받은 비교적 최신 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 임차인의 대항력이 소멸되며, 인수해야 할 보증금이 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다.

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 유사 면적, 신축급 다세대주택의 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 입지 개선 가능성: 신림동 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 최근에 건축된 신축급 다세대주택으로, 권리관계가 매우 명확하고 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 평가되었을 가능성이 있으며, 향후 임대수익 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역 및 건축제한지역 등 법규상 제한사항은 반드시 사전 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 8.82평) 및 신축급(2015년 준공) 다세대주택의 실거래가가 32,000만원 (3억 2천만원) 수준으로 파악되었습니다. 본 물건은 2021년 준공으로 이보다 더 신축이며, 권리 관계가 매우 깔끔하여 추가적인 가치 상승 요인이 존재합니다.

감정가는 265,000,000원 (2억 6천 5백만원)으로, 최근 시세 및 신축 건물의 가치를 고려할 때 감정가보다 높은 입찰가 고려가 필요합니다.

이를 종합하여, 본건의 예상 입찰가는 285,000,000원 (2억 8천 5백만원) 수준으로 제시합니다.

이는 감정가 대비 약 107.5% 수준이며, 유사한 조건의 최근 실거래가보다는 낮아 시세차익 확보 가능성을 고려한 보수적인 추정치입니다.

입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 경매 시장 상황을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.