나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103843 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재‘신림고등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철2호선 "신대방역"등이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제12층 제1205호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 강화유리 마감 등, 창호 : 알루미늄샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔(복층구조)으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 26미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 2) 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103843 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1205호

용도: 오피스텔

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

오피스텔 전용면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

오피스텔 공급면적: 명확히 기재되지 않음 (건물면적 17.30㎡ 기준)

감정가: 227,000,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신림고등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

지하철 2호선 신대방역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 다수의 압류 및 강제경매가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 02월 07일 접수된 강서세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (강 )

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-07

확정일자: 2022-01-20

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다. 물건명세서에 따르면 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.

3.4. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 선순위 권리 및 임차권은 말소 기준 권리보다 늦거나, 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신림동 일대는 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 인근에 신림고등학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 지하철 2호선 신대방역 및 다수의 버스 노선이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 주변에 상업 시설이 발달하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주요 혐오시설에 대한 특별한 언급은 검색되지 않았으며, 일반적인 도시 주거 및 상업지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철 2호선 신대방역 이용이 가능합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 도보 거리에 있습니다.

* 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 식료품, 생필품 구매 등 일상생활에 필요한 물품 구매가 편리합니다.

* 다양한 외식 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 병원, 은행 등 생활 편의를 제공하는 각종 시설이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 분석

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 공동담보, 선순위임차권 등이 특수물건 정보에 포함되어 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 해당 임차권(을3)은 말소 대상이며, HUG는 보증금 반환 채무 인수 및 청구권 포기 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 감정평가서 요약: 본건은 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태 확인이 불가했습니다. 감정평가는 외형 조사 및 일반적인 상태를 기준으로 산정되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

* 내부 상태 미확인: 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 도배, 장판, 설비 상태 등은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등으로 지정되어 있습니다. 일부 지정사항은 향후 자산 활용 및 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신림동 일대에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 채권자 및 임차인 관련 위험 요소는 매각 절차를 통해 정리될 것으로 보입니다.

다만, 감정평가가 비대면으로 진행되어 내부 상태 확인에 한계가 있었던 점은 유의해야 합니다.

전반적으로, 권리상의 부담이 적은 신축 소형 오피스텔로서 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 지하철역 인접 및 대중교통 편리성.

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 작은 면적: 1인 가구 또는 소액 투자에 적합한 소형 평수.

* 권리 관계 명확: 매각 시 대부분의 권리가 소멸되어 명도 및 등기 관련 리스크가 적음.

* 오피스텔 임대 수익 기대: 지역 내 수요 기반 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 227,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세 및 유사 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 본건(더위일관악파크뷰, 2021년 준공, 복층 구조)의 현 시세는 약 2억 1천만원에서 2억 3천만원 수준으로 파악됩니다.

신축 건물이라는 점과 소형 평수의 수요를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 이상을 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 최근 실거래가 데이터를 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.