나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103847 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신림고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 "신대방역(2호선)"등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제10층 제1005호로서, (사용승인일: 2021.12.13.) 외벽: 외장석붙임마감 등, 창호: 샤시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 평지에 소재하는 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 25미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합) ,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임. 신림동 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합) ,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103847 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1005호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.12.13

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제10층 제1005호

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신림고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 ‘신대방역’ 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

* 도로상태: 본 건 서측으로 폭 약 25미터 내외의 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 신림동 1568-5: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)

* 신림동 1568-6: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 압류 (강서세무서장, 2023.02.07)

* 주요권리:

* 을3 주택임차권: 김진호, 보증금 245,000,000원, 전입 2022.03.29, 확정 2022.03.16. 본 건은 말소 예정입니다.

* 갑5 강제경매: 주택도시보증공사 (채권자), 245,000,000원, 2025.09.04

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 말소기준권리 이후로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 다세대 주택이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통 접근성: 지하철 2호선 신대방역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능한 교통 요지입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 신림동 인근의 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 신림고등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (단, 해당 토지는 상대보호구역에 해당합니다.)

* 주거환경: 오피스텔 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 및 임차보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않으며, 임차인이 매수인에게 대항할 수 없음을 의미합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본 건 토지(신림동 1568-5, 1568-6)는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 합니다.

* 상대보호구역: 신림동 1568-6 토지는 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있어, 건축행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있으나 임대관계에 대한 상세 정보가 명확하지 않습니다. (다만, 대항력 및 보증금 인수 문제는 없는 것으로 파악됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 12월에 사용 승인된 비교적 신축의 오피스텔로, 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 지하철 2호선 신대방역 이용이 가능하며 주변 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

주요 특징으로는 HUG 인수조건 변경으로 인한 특별 매각조건이 적용되어, 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점입니다. 이는 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크 관리에 긍정적일 수 있으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성은 존재합니다.

또한, 토지거래계약 허가구역 및 상대보호구역으로 지정된 점은 향후 재산권 행사 시 일부 제약이 될 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 신대방역 이용이 용이한 역세권입니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 보증금 미인수 조건: 임차인의 보증금을 인수하지 않으므로, 자금 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 232,000,000원

* 임차인 보증금 인수 금액: 0원

* 시세 분석:

본 물건은 '더위일관악파크뷰' 내 10층 1005호로, 전용면적 17.30㎡ (약 5.23평)의 오피스텔입니다. 해당 건물은 2021년 12월에 사용 승인되었으며, 총 120세대로 구성되어 있습니다.

현 시세 파악을 위해서는 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔 실거래가, 전월세 시세, 그리고 주변 신림동 지역의 유사 신축 오피스텔 시장 동향에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 현재 시장 상황을 고려할 때, 전용 5평대 신축급 오피스텔의 경우 2억원 초반에서 중반대의 시세를 형성할 수 있으나, 이는 일반적인 추정치이며 실제 시세와 차이가 있을 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 전략:

본 물건의 감정가 232,000,000원은 일반적인 시세 범위 내에 있거나 약간 상회할 수 있습니다. 임차인의 보증금을 인수하지 않는 조건은 입찰가 산정에 긍정적 요인으로 작용합니다.

따라서, 현지 시세 조사 결과와 본 물건의 가치 판단에 따라 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이를 환산하면 약 185,600,000원 ~ 232,000,000원 범위 내에서 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

주의: 입찰 전 반드시 명도 비용, 세금, 법무사 비용 등 부대 비용을 포함한 총 예상 취득 비용을 산정하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, 해당 물건에 대한 혐오시설 인근 존재 여부 등 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.