나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103832 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 ""남현초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장이 및 지하철 사당역(2호선, 4호선)이 소재하는 등 대중교통상황이 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제비동 제4층 제402로서, (사용승인일자:2015.02.13.)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

기본적인 위생 및 급수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약4M 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103832 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1064-23, 씨에스타운 비동 4층 404호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 10.72㎡ (약 3.24평)

* 건물면적: 13.56㎡ (약 4.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층 404호 (사용승인일자: 2015.02.13.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 남현동 소재 남현초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 4호선 사당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 권리 현황:

* 채권자 겸 강제경매 신청인: 박준하 (을구 3번 주택임차권 등기, 갑구 6번 강제경매 신청)

* 말소기준권리: 갑구 3번 강제경매 (2022.01.04.)

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (박준하, 보증금 160,000,000원)

* 임차인 박준하는 2021년 3월 26일 전입신고 및 2021년 3월 3일 확정일자를 취득하였으며, 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.

* 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 기타 권리: 갑구 1, 2번 소유권 관련 등기, 갑구 4, 5번 가압류 등기 등 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 주상 혼용지대로서 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 개발 가능성: 사당역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 남현초등학교가 인근에 위치하며, 사당역 주변으로 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 쾌적성: 주변이 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태이나, 대규모 공원이나 녹지 공간에 대한 직접적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담:

* 임차인 박준하(박 )는 160,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력이 있어 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 합니다.

* 이는 예상 입찰가 산정 및 총 투자 비용 계산 시 반드시 고려해야 할 중대한 위험 요소입니다.

* 소형 면적: 전용면적 13.56㎡ (약 4.10평)으로 매우 협소하여 주거용으로서의 활용도 및 향후 매각 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

* 역사문화환경보존지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (특히 토지거래허가구역 지정은 2025.8.26.~2026.8.25.까지 유효합니다.)

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 주거 및 상업 시설 위주의 혼재된 지역으로 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 및 4호선 사당역 역세권에 위치하며, 비교적 신축 건물(2015년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 그러나 4.10평의 매우 작은 전용면적과 160,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 큰 부담입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사당역 역세권 소형 주거 시설로서 투자 또는 1인 가구 임대 수요 기대.

* 2015년 준공된 건물로 비교적 최신 설비 및 관리 상태 기대.

* 주상복합 지역으로 생활 편의시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 139,000,000원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 비슷한 시기(2015년~2017년)에 준공된 다세대주택의 경우,

* 27.82㎡ 면적의 '사당리치빌'은 2026년 5월 380,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 13,660,000원/㎡의 시세입니다.

* 50.66㎡ 면적의 '한백리츠빌'은 2026년 5월 480,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 9,475,000원/㎡의 시세입니다.

본건은 전용면적이 13.56㎡(약 4.10평)으로 매우 작기 때문에, 면적 대비 단가는 달라질 수 있습니다. 유사 시세 적용 시 약 128,000,000원 ~ 185,000,000원의 범위로 추정 가능합니다.

그러나 본건은 160,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있어, 실제 취득 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다.

'인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 물건 자체의 가치와 주변 시세를 종합적으로 고려하되, 위험 요소를 감안하여 감정평가액 이하로 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.