나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103848 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1009호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신대방역)이 소재하여 대중교통여건 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 제10층 제1009호로서, 외벽: 외장석 및 패널 등 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(복층형)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 20m 내외의 포장도로(난곡로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023- 315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023- 315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103848 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1009호

건물구분: 오피스텔

감정평가액: 240,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재된 지역으로, 다양한 용도의 시설이 함께 자리하고 있습니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

본건은 서측으로 노폭 20m 내외의 포장도로(난곡로)와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

주변 지역에 대한 추가적인 지도 및 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2023.02.07. 접수)

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.09.04. 접수) 및 이에 따른 모든 권리

* 주택임차권 (최지아, 2023.12.01. 말소 등기)

* 압류 (강서세무서장, 2023.02.07. 말소 등기)

* 압류 (양천세무서장, 2025.11.14. 말소 등기)

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

임차인 현황:

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음. (2024-04-29 전입)

* 주택도시보증공사(최 ): 보증금 245,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음. (2022-02-28 전입, 2022-02-07 확정)

특이사항:

주택도시보증공사(HUG)로부터 해당 임차권에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.05.12. 제출)가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자는 임차보증금 245,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다.

본 물건은 공동담보로 묶여 있는 것으로 추정됩니다.

2.3. 상권분석

본 물건이 위치한 신림동 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 복합적으로 발달한 상권입니다.

신대방역 인근이라는 지리적 이점은 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용하며, 이는 임대수요 측면에서 유리할 수 있습니다.

지역 내 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있어, 잠재적인 임대 수익 창출이 기대되는 지역입니다.

2.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 신대방역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 인근 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설: 단지 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어, 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 신림고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서도 일부 이점을 가질 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

건물 전용면적 17.30㎡ (약 5.23평)의 소형 오피스텔로, 실거주보다는 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 하는 임대 수익형 투자에 더 적합할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 계약 과정 및 향후 관리 측면에서 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 제출된 확약서로 인해 보증금 인수 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 신대방역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로서, 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

소형 면적의 특성상 임대 수익 창출을 위한 투자가 주 목적이 될 것으로 예상되며, 적극적인 임대 관리를 통해 공실을 최소화하는 전략이 중요합니다.

2.7. 투자 포인트

역세권 소형 오피스텔: 신대방역 인근의 입지로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

권리관계 명확: HUG의 보증금 인수 포기 확약으로 낙찰 후 권리 관련 분쟁 소지가 적습니다.

안정적인 임대 수익: 소형 면적 대비 적정 임대료 수준 확보 시 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

향후 가치 상승 기대: 지역 개발 및 지하철 노선 가치 상승에 따라 장기적인 자산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 240,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 5.23평)의 오피스텔은 최근 200,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 이는 일반적인 시세 조사에 따른 추정치이며, 실제 매물 상태 및 거래 시점에 따라 변동될 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 참고하여 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 답사, 주변 개발 계획, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.